Инструмент Агентства 403
Инвестиционный анализ объекта
Ознакомьтесь с логикой финансовой модели: внесите параметры объекта, аренды, расходов и финансирования. DEMO показывает ключевые расчёты, включая NOI, Cap Rate, Cash on Cash, DSCR и окупаемость с кредитным плечом.
NOI — чистый операционный доход объекта до платежей по кредиту. Он равен эффективному арендному доходу за вычетом операционных расходов и используется для оценки чистой доходности объекта.
Cap Rate — отношение NOI к общему объёму инвестиций. Показатель отражает доходность объекта до учёта способа финансирования.
DSCR показывает, во сколько раз NOI покрывает годовое обслуживание кредита. При значении ниже 1 объект не покрывает долговую нагрузку.
Вакантность учитывает риск досрочного выезда арендатора, простоя, арендных каникул или снижения ставки после окончания договора.
Чистый денежный поток становится отрицательным, когда NOI не покрывает ежегодные платежи по кредиту.
Простая окупаемость считается по общему объёму инвестиций и NOI. Окупаемость equity учитывает только собственные средства и денежный поток после платежей по кредиту.
Сценарии помогают проверить устойчивость сделки при изменении ставки аренды и вакантности: от консервативного до оптимистичного варианта.
Где взять: выписка ЕГРН, договор купли-продажи, кадастровый паспорт, объявление о продаже, осмотр объекта.
Где взять: технический паспорт, выписка ЕГРН, сведения о ВРИ, осмотр объекта.
Где взять: предложение продавца, договор купли-продажи, отчёт независимого оценщика.
Где взять: выписка ЕГРН, технический паспорт, план БТИ или фактический замер.
Расчёт: стоимость объекта ÷ площадь.
Важно: общий объём инвестиций включает не только цену покупки, но и расходы на сделку, ремонт, оснащение и резерв.
Где взять: услуги юриста, нотариуса, госпошлина, комиссия агента, банковские комиссии.
Где взять: смета подрядчика, коммерческие предложения, расчёт по фактическому состоянию объекта.
Рекомендация: обычно закладывают 5–15% от бюджета ремонта и оснащения.
Расчёт: стоимость + расходы на сделку + ремонт + резерв.
Расчёт: общий объём инвестиций ÷ площадь.
Где взять: действующий договор аренды, предложения аналогов, Cian, Avito, Яндекс.Недвижимость, отчёт оценщика.
Расчёт: ставка × площадь.
Расчёт: ежемесячный арендный платёж × 12.
Где взять: история объекта, данные рынка и локации. Вакантность нужна даже при действующем арендаторе.
Где взять: договор аренды и рыночная практика.
Где взять: действующий договор аренды или соглашение с арендатором.
Где взять: договор аренды, история платежей, переговоры с арендатором, анализ спроса.
Где взять: Cian, Avito, Яндекс.Недвижимость, обзвон и осмотр аналогов. Цена объявления не всегда равна реальной ставке сделки.
Где взять: счета за коммунальные услуги, управляющая компания, история расходов.
Где взять: договор с УК, смета эксплуатации, данные собственника.
Где взять: бухгалтер, налоговый консультант, региональные ставки. Проверьте базу для расчёта налога.
Расчёт: стоимость объекта × налоговая ставка.
Где взять: действующий полис или предложения страховых компаний.
Примеры: охрана, уборка, маркетинг, обслуживание систем, мелкий ремонт.
Расчёт: (коммунальные + управление) × 12 + налоги + страхование + прочие.
Важно: кредитное плечо может увеличить доходность собственных средств, но повышает риск. Проверяйте Cash Flow, DSCR и окупаемость equity.
Что указывать: собственные средства, направляемые на покупку, сделку, ремонт и резерв.
Расчёт: общий объём инвестиций − собственные средства.
Где взять: предложение банка, кредитный договор, расчёт кредитного брокера.
Где взять: предложение банка или условия кредитного договора.
Разница: при дифференцированном платеже первые платежи выше, но затем уменьшаются.
Расчёт: зависит от суммы кредита, ставки, срока и типа платежа.
Ориентир: выше 1,25 — комфортно; 1,00–1,25 — повышенный риск; ниже 1,00 — объект не покрывает кредит.
0,00%
Валовая доходность
Gross Yield
Gross Yield
0,00%
Чистая доходность
Cap Rate
Cap Rate
0,00%
Доходность equity
Cash on Cash
Cash on Cash
—
Простая окупаемость
объекта по NOI
объекта по NOI
—
Окупаемость equity
с учётом кредита
с учётом кредита
DEMO показывает логику расчёта: простая окупаемость считается по общему объёму инвестиций и NOI, а окупаемость equity — по собственным средствам и денежному потоку после платежей по кредиту.
Детализация доходов и расходов — год 1
| Показатель | Значение, ₽ | Комментарий |
|---|---|---|
| Валовой потенциальный доход | 0 | Арендная ставка × площадь × 12 |
| Потери от вакантности | 0 | Валовой доход × вакантность |
| Эффективный валовой доход | 0 | Валовой доход − потери от вакантности |
| Операционные расходы | 0 | Коммунальные, управление, налоги, страхование, прочие |
| NOI — операционный доход | 0 | Эффективный доход − OpEx |
| Обслуживание кредита | 0 | Ежемесячный платёж × 12 |
| Чистый денежный поток | 0 | NOI − обслуживание кредита |
В DEMO можно проверить три базовых сценария. Расчёт максимально допустимой цены по Cap Rate и DSCR — функция полной версии.
Консервативный
Базовый
Оптимистичный
Что входит в полную версию
- Формирование профессионального инвестиционного отчёта.
- Печать и экспорт чистого PDF без элементов сайта.
- Ввод данных составителя в шапке готового отчёта.
- Сохранение и загрузка неограниченного числа проектов.
- Максимальная цена покупки по Cap Rate и DSCR.
- Юридическая проверка, оценка рисков, итоговый инвестиционный вердикт.
