Дополнительно

Как рассчитать доходность недвижимости

Инвестиции / Недвижимость / Финансы

Как рассчитать доходность недвижимости: полное руководство по формулам и метрикам

Gross Yield, Net Yield, NOI, Cap Rate, Cash-on-Cash, ROI — разбираем 6 ключевых метрик с формулами, примерами и интерактивным калькулятором

20 сентября 2026 · Время чтения: 18 мин

01 / Введение

Почему важно правильно считать доходность недвижимости

Большинство инвесторов совершают одну и ту же ошибку: сравнивают объекты по валовой доходности (Gross Yield), не учитывая операционные расходы, налоги, простои и стоимость финансирования. В результате «выгодная» инвестиция превращается в убыточную.

Правильный расчёт доходности требует учёта минимум 6 метрик: Gross Yield, Net Yield, NOI, Cap Rate, Cash-on-Cash Return и ROI. Каждая метрика отвечает на свой вопрос и полезна на определённом этапе анализа.

Быстрая навигация по метрикам

Gross Yield: быстрая оценка, но не учитывает расходы
Net Yield: реальная доходность после всех операционных расходов
NOI: чистый операционный доход до обслуживания долга
Cap Rate: доходность объекта без учёта кредитного плеча
Cash-on-Cash: отдача на вложенный капитал с учётом ипотеки
ROI: общая доходность с учётом роста стоимости объекта

В этом материале разбираем каждую метрику с формулами, пошаговыми примерами расчёта и интерактивным калькулятором для проверки ваших объектов.

02 / Метрики

6 ключевых метрик доходности недвижимости

Каждая метрика отвечает на свой вопрос — используйте все для полной картины

Gross Yield (Валовая доходность)

Годовая аренда / Стоимость объекта × 100%

Показывает доходность до учёта расходов. Полезно для быстрой фильтрации объектов, но не отражает реальную прибыль.

Когда использовать: первичный скрининг, сравнение локаций

Плюсы: Быстро, просто
Минусы: Не учитывает расходы, налоги, простои

Net Yield (Чистая доходность)

(Годовая аренда − Расходы) / Стоимость объекта × 100%

Реальная доходность после всех операционных расходов (налоги, управление, ремонт, страховка, простои).

Когда использовать: оценка реальной прибыльности объекта

Плюсы: Учитывает все расходы
Минусы: Не учитывает ипотеку и рост стоимости

NOI (Чистый операционный доход)

Годовая аренда − Операционные расходы

Абсолютная цифра дохода до обслуживания долга. Ключевой показатель для расчёта Cap Rate и оценки способности объекта покрывать ипотеку.

Когда использовать: расчёт Cap Rate, оценка покрытия долга

Плюсы: Показывает реальную прибыль объекта
Минусы: Не учитывает финансирование

Cap Rate (Ставка капитализации)

NOI / Стоимость объекта × 100%

Доходность объекта без учёта кредитного плеча. Позволяет сравнивать объекты между собой независимо от способа финансирования.

Когда использовать: сравнение объектов, оценка рыночной стоимости

Плюсы: Универсальное сравнение
Минусы: Не учитывает ипотеку и рост стоимости

Cash-on-Cash Return

(NOI − Обслуживание долга) / Первоначальные вложения × 100%

Доходность на вложенный капитал с учётом ипотеки. Показывает, сколько денег вы получаете на каждый вложенный рубль.

Когда использовать: оценка эффективности использования заёмных средств

Плюсы: Учитывает кредитное плечо
Минусы: Зависит от условий ипотеки

ROI (Return on Investment)

(Доход + Рост стоимости) / Вложения × 100%

Общая доходность с учётом арендного дохода и роста стоимости объекта за период владения.

Когда использовать: оценка итоговой доходности за период владения

Плюсы: Полная картина доходности
Минусы: Требует прогноза роста стоимости

метрик нужно использовать для полной оценки доходности

Gross Yield, Net Yield, NOI, Cap Rate, Cash-on-Cash, ROI — каждая отвечает на свой вопрос

03 / Формулы

Формулы с примерами расчёта

Пошаговые примеры для квартиры стоимостью 15 млн руб. с арендой 75 000 руб./мес.

01. Gross Yield (Валовая доходность)

Gross Yield = (Годовая аренда / Стоимость объекта) × 100%

Годовая аренда = 75 000 × 12 = 900 000 руб.
Стоимость объекта = 15 000 000 руб.

Gross Yield = (900 000 / 15 000 000) × 100% = 6,0%

Валовая доходность 6% выглядит привлекательно, но не учитывает расходы. Реальная доходность будет ниже.

02. NOI (Чистый операционный доход)

NOI = Годовая аренда − Операционные расходы

Годовая аренда = 900 000 руб.
Операционные расходы (налоги, управление, ремонт, страховка, простои) = 270 000 руб. (30% от аренды)

NOI = 900 000 − 270 000 = 630 000 руб./год

NOI показывает, сколько денег генерирует объект до обслуживания долга. Это база для расчёта Cap Rate.

03. Net Yield (Чистая доходность)

Net Yield = (NOI / Стоимость объекта) × 100%

NOI = 630 000 руб.
Стоимость объекта = 15 000 000 руб.

Net Yield = (630 000 / 15 000 000) × 100% = 4,2%

Реальная доходность 4,2% вместо 6% по валовой. Разница в 1,8% — это операционные расходы.

04. Cap Rate (Ставка капитализации)

Cap Rate = (NOI / Стоимость объекта) × 100%

NOI = 630 000 руб.
Стоимость объекта = 15 000 000 руб.

Cap Rate = (630 000 / 15 000 000) × 100% = 4,2%

Cap Rate совпадает с Net Yield, так как не учитывает финансирование. Используется для сравнения объектов.

05. Cash-on-Cash Return (с ипотекой)

Cash-on-Cash = (NOI − Обслуживание долга) / Первоначальные вложения × 100%

NOI = 630 000 руб.
Первоначальный взнос (20%) = 3 000 000 руб.
Ипотека: 12 000 000 руб., 16%, 20 лет
Ежемесячный платёж = 176 000 руб.
Годовое обслуживание долга = 176 000 × 12 = 2 112 000 руб.
Денежный поток = 630 000 − 2 112 000 = −1 482 000 руб./год (отрицательный!)

Cash-on-Cash = (−1 482 000 / 3 000 000) × 100% = −49,4%

Отрицательный Cash-on-Cash показывает, что аренда не покрывает ипотеку. Инвестор должен доплачивать из своего кармана.

06. ROI (с ростом стоимости)

ROI = (Денежный поток + Рост стоимости) / Вложения × 100%

Денежный поток за 5 лет = −1 482 000 × 5 = −7 410 000 руб.
Рост стоимости (5% в год, сложные проценты) = 15 000 000 × (1,05^5 − 1) = 4 144 000 руб.
Общий доход = −7 410 000 + 4 144 000 = −3 266 000 руб.
Вложения = 3 000 000 руб.

ROI = (−3 266 000 / 3 000 000) × 100% = −108,9% за 5 лет
ROI в год = −21,8%

Отрицательный ROI показывает, что даже с ростом стоимости объект убыточен из-за отрицательного денежного потока.

Вывод из примера

Gross Yield 6% выглядит привлекательно, но реальная Net Yield только 4,2%
С ипотекой 16% объект генерирует отрицательный денежный поток
ROI отрицательный даже с ростом стоимости 5% в год
Вывод: при высоких ставках по ипотеке аренда не покрывает расходы — нужна большая доля собственных средств или объект с более высокой доходностью

04 / Инструмент

Калькулятор доходности недвижимости

Рассчитайте все 6 метрик для вашего объекта: Gross Yield, Net Yield, NOI, Cap Rate, Cash-on-Cash, ROI

Стоимость объекта (руб.)

Ежемесячная аренда (руб.)

Операционные расходы (% от аренды)

Налоги, управление, ремонт, страховка, простои

Первоначальный взнос (%)

Ставка по ипотеке (% годовых)

Срок ипотеки (лет)

Рост стоимости объекта (% в год)

Срок владения (лет)

Gross Yield

Net Yield

NOI (в год)

0 ₽

Cap Rate

Cash-on-Cash

ROI (в год)

Денежный поток в год

0 ₽

Отрицательный поток = нужно доплачивать из своего кармана

05 / Практика

Кейсы: расчёт для разных типов объектов

Три реальных сценария: квартира в Москве, апартаменты в Санкт-Петербурге, кладовая

Кейс 1: Квартира в Москве (вторичка)

Стоимость: 15 млн руб.
Аренда: 75 000 руб./мес.
Операционные расходы: 30%
Ипотека: 20% взнос, 16%, 20 лет
Рост стоимости: 5% в год
Срок владения: 5 лет

Gross Yield: 6,0%

Net Yield: 4,2%

NOI: 630 000 руб./год

Cap Rate: 4,2%

Cash-on-Cash: −49,4%

ROI (в год): −21,8%

Денежный поток: −1 482 000 руб./год (отрицательный)

Вывод: При высоких ставках по ипотеке (16%) аренда не покрывает расходы. Объект убыточен без большой доли собственных средств (от 50%).

Кейс 2: Апартаменты в Санкт-Петербурге (под посуточную аренду)

Стоимость: 8 млн руб.
Аренда: 60 000 руб./мес. (средняя загрузка 70%)
Операционные расходы: 40% (выше из-за управления и простоя)
Ипотека: 30% взнос, 16%, 15 лет
Рост стоимости: 6% в год
Срок владения: 5 лет

Gross Yield: 9,0%

Net Yield: 5,4%

NOI: 432 000 руб./год

Cap Rate: 5,4%

Cash-on-Cash: −12,3%

ROI (в год): +2,1%

Денежный поток: −295 000 руб./год (небольшой отрицательный)

Вывод: Более высокая доходность (9% gross) и рост стоимости (6%) делают объект слабоубыточным в краткосрочной перспективе, но ROI положительный за счёт роста стоимости.

Кейс 3: Кладовая в новостройке (без ипотеки)

Стоимость: 500 000 руб.
Аренда: 5 000 руб./мес.
Операционные расходы: 10% (низкие)
Ипотека: нет (покупка за собственные)
Рост стоимости: 4% в год
Срок владения: 5 лет

Gross Yield: 12,0%

Net Yield: 10,8%

NOI: 54 000 руб./год

Cap Rate: 10,8%

Cash-on-Cash: +10,8%

ROI (в год): +14,8%

Денежный поток: +54 000 руб./год (положительный)

Вывод: Кладовые показывают высокую доходность (12% gross, 10,8% net) без кредитного плеча. ROI 14,8% в год — один из лучших вариантов для консервативных инвесторов.

06 / Ошибки

10 типичных ошибок при расчёте доходности

Избегайте этих ошибок, чтобы не уйти в минус

Чего избегать

Сравнение объектов только по Gross Yield (не учитывает расходы)
Игнорирование операционных расходов (налоги, управление, ремонт, страховка)
Неучёт простоев (vacancy rate 5–10% — норма)
Завышение прогноза роста стоимости (реалистично: 3–6% в год)
Игнорирование стоимости финансирования (ипотека может сделать объект убыточным)
Неучёт налогов на доход (НДФЛ 13% или УСН 6%)
Занижение расходов на ремонт (закладывайте 5–10% от аренды)
Игнорирование комиссий риелтора (1–2 месяца аренды при поиске арендатора)
Неучёт амортизации мебели и техники (замена каждые 5–7 лет)
Сравнение с депозитом без учёта риска и ликвидности

Чек-лист перед покупкой

Рассчитайте все 6 метрик (Gross, Net, NOI, Cap Rate, CoC, ROI)
Проверьте, покрывает ли аренда ипотеку (Cash Flow ≥ 0)
Заложите консервативный рост стоимости (3–5% в год)
Сравните Net Yield с альтернативами (облигации, дивиденды, депозиты)
Проверьте ликвидность объекта (сколько времени займёт продажа)

07 / Источники

Источники и примечания

Примечания

Все расчёты приведены в упрощённом виде, без учёта инфляции и индивидуальных налоговых ситуаций.
Операционные расходы могут варьироваться в зависимости от типа объекта, локации и качества управления.
Прогнозы роста стоимости — ориентировочные, основаны на исторических данных по рынку (2015–2025).
Для коммерческой недвижимости используйте те же формулы, но с другими нормативами расходов (обычно 25–35%).

Источники