Дополнительно

Изменения в сфере коммерческой недвижимости с 1 октября 2026

Коммерческая недвижимость / Законодательство / Октябрь 2026

Изменения в сфере коммерческой недвижимости с 1 октября 2026 года

НДС 22% для длящихся договоров аренды, налогообложение ЕНК по кадастровой стоимости, отчётность по форме № 1-РКН, земельный контроль с дронов, макропруденциальные надбавки ЦБ 250%. Разбираем 5 ключевых изменений октября 2026 года для собственников, арендодателей и инвесторов коммерческой недвижимости

1 октября 2026 · Время чтения: 14 мин

01 / НДС

Новый порядок расчёта НДС по длящимся договорам аренды

Дата вступления: 1 октября 2026

Суть изменений: Введён новый порядок расчёта НДС при изменении ставки налога по длящимся договорам. Ставка НДС с 1 января 2026 года увеличена с 20% до 22%. При изменении ставки в течение действия договора аренды применяется специальный порядок перерасчёта.

Кого касается: Все договоры аренды коммерческой недвижимости, заключённые до 1 января 2026 и действующие после изменения ставки.

Как применять новый порядок

Ситуация	Порядок расчёта	Пример
Договор заключён до 01.01.2026	Перерасчёт с даты изменения ставки	Аренда с 2024 года: с октября 2026 – 22%
Договор заключён после 01.01.2026	Применяется ставка 22%	Аренда с 2026 года: сразу 22%
Аванс получен до 01.01.2026	НДС по ставке 20%	Предоплата за 2025 год: 20%
Аванс получен после 01.01.2026	НДС по ставке 22%	Предоплата за 2026 год: 22%

Что нужно сделать арендодателю

Проверить все действующие договоры аренды на предмет изменения ставки НДС
Пересчитать арендную плату с учётом новой ставки 22%
Уведомить арендаторов об изменении стоимости аренды
Подготовить дополнительные соглашения к договорам
Скорректировать налоговые декларации по НДС

Источник: Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ; ФНС России

02 / Налоги

Налогообложение единых недвижимых комплексов (ЕНК)

Если в составе ЕНК есть офисные/торговые помещения – налог от кадастровой стоимости

Дата вступления: 1 января 2026 (актуально для отчётности в октябре 2026)

Суть изменений: С 1 января 2026 по кадастровой стоимости облагаются ЕНК, если в их состав входит хотя бы одно нежилое здание, отвечающее признакам торгово-офисной недвижимости. Если в составе комплекса есть объект, используемый для торговли или офисов, налог на весь комплекс рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Кого касается: Владельцы единых недвижимых комплексов с офисными/торговыми помещениями.

Как определяется налогообложение ЕНК

Состав ЕНК	Порядок налогообложения	Ставка
Есть офисные/торговые помещения	Налог от кадастровой стоимости	До 2% (в зависимости от региона)
Только производственные/складские	Налог от среднегодовой стоимости	До 2,2%
Смешанный состав	Налог от кадастровой стоимости	До 2%

Что нужно сделать собственнику ЕНК

Проверить состав единого недвижимого комплекса
Выявить наличие офисных/торговых помещений
Уточнить кадастровую стоимость в ЕГРН
Рассчитать налог от кадастровой стоимости (если есть офисы/торговля)
Подать уточнённые декларации за 2026 год (при необходимости)

Источник: Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ; изменения в п. 3, 41 ст. 378.2 НК РФ

03 / Отчётность

Новая отчётность по коммерческой недвижимости: форма № 1-РКН

Обязательна для организаций с численностью 101+ сотрудников

Дата вступления: 2026 год (отчётность сдаётся в октябре 2026)

Суть изменений: Форма № 1-РКН «Сведения об уровне цен на рынке коммерческой недвижимости» обязательна для организаций и ИП с численностью работников 101 человек и более. Отчётность обязательна, если в отчётном периоде продавали или сдавали в аренду собственную коммерческую недвижимость.

Кого касается: Крупные организации и ИП (101+ сотрудников) с коммерческой недвижимостью.

Что включать в отчётность

Данные	Период	Формат
Объём продаж коммерческой недвижимости	Квартал	м², руб./м²
Объём аренды коммерческой недвижимости	Квартал	м², руб./м²/год
Средние цены по типам объектов	Квартал	Офисы, торговля, склады
Доля вакантных площадей	Квартал	% от общего объёма

Что нужно сделать

Проверить численность сотрудников (101+ человек = обязательная отчётность)
Подготовить данные о продажах и аренде коммерческой недвижимости за квартал
Заполнить форму № 1-РКН в электронном виде
Сдать отчётность в Росстат до 20 числа месяца, следующего за отчётным кварталом

Источник: Новые законы о недвижимости с февраля 2026; Росстат

04 / Земля

Земельный контроль перейдёт на дроны

Нарушения целевого использования земель будут выявлять с воздуха

Дата вступления: 1 октября 2026

Суть изменений: Вступают в силу изменения в № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле». Они разрешают применение при проведении контрольно-надзорных мероприятий средств, работающих в автоматическом режиме, с функциями фотосъемки и видеозаписи, в том числе беспилотных летательных аппаратов (дронов).

Кого касается: Все собственники и арендодатели коммерческой недвижимости, особенно земель промышленного и сельскохозяйственного назначения.

Что будут выявлять дроны

Нарушение	Пример	Последствия
Использование не по целевому назначению	Склад на земле ИЖС	Штраф, предписание об устранении
Заброшенные территории	Заросшие участки сельхозназначения	Штраф, изъятие участка
Самовольный захват	Расширение территории за границы участка	Штраф, демонтаж
Коммерция на землях ИЖС	Мини-хостелы, автосервисы, производства	Штраф, закрытие деятельности

Что нужно сделать собственнику

Проверить вид разрешённого использования (ВРИ) земельного участка
Убедиться, что фактическое использование соответствует ВРИ
При необходимости изменить ВРИ через местную администрацию
Прекратить коммерческую деятельность на землях ИЖС (склады, производства, автосервисы)
Подготовиться к возможным проверкам с использованием дронов

Источник: Федеральный закон № 248-ФЗ (изменения от 01.10.2026); Росреестр

05 / Ипотека

Макропруденциальные надбавки ЦБ 250%

Ипотека для коммерческой недвижимости станет менее доступной

Дата вступления: 15 октября 2026

Суть изменений: Центробанк вводит новые макропруденциальные надбавки для банков на уровне 250%. Это делает выдачу ипотеки закредитованным гражданам и бизнесу экономически невыгодной для самих кредиторов – банкам придется резервировать колоссальные объемы собственного капитала под каждый такой рискованный кредит.

Кого касается: Заёмщики коммерческой ипотеки с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН).

Как это влияет на коммерческую ипотеку

Показатель	Было	Стало
Макропруденциальные надбавки	До 100%	250%
Требования к капиталу банков	Стандартные	Повышенные (резервирование)
Доступность ипотеки	Средняя	Сниженная (для закредитованных)

Что нужно сделать заёмщику

Оценить показатель долговой нагрузки (ПДН) перед подачей заявки
Уменьшить существующую долговую нагрузку (погасить кредиты)
Увеличить первоначальный взнос (до 30–50%)
Подготовить дополнительные гарантии (залог, поручители)
Рассмотреть альтернативные источники финансирования (лизинг, займы)

Источник: Центральный банк РФ; РБК Недвижимость, 30.09.2026

06 / Чек-лист

Чек-лист: что нужно сделать в октябре 2026

Пошаговый алгоритм для собственников и арендодателей коммерческой недвижимости

7 шагов подготовки

Пересчитайте НДС по договорам аренды
Проверьте все действующие договоры аренды коммерческой недвижимости. Примените новую ставку НДС 22% с 1 октября 2026

Проверьте налогообложение ЕНК
Если в составе единого недвижимого комплекса есть офисные/торговые помещения, налог считается от кадастровой стоимости

Подготовьте отчётность № 1-РКН
Если численность сотрудников 101+, сдайте форму № 1-РКН в Росстат до 20 числа месяца, следующего за кварталом

Проверьте ВРИ земельных участков
Убедитесь, что фактическое использование соответствует виду разрешённого использования. Прекратите коммерцию на землях ИЖС

Оцените долговую нагрузку (ПДН)
Перед подачей заявки на коммерческую ипотеку рассчитайте ПДН. При высоком ПДН вероятность одобрения снизится

Скорректируйте бюджет на 2026–2027
НДС 22% + налог от кадастровой стоимости + возможные штрафы за нарушения ВРИ = планируйте расходы на 10–15% выше

Проконсультируйтесь с экспертами
Перед крупными сделками (покупка, аренда, ипотека) получите консультацию юриста, налогового консультанта или финансового советника

ключевых изменений в сфере коммерческой недвижимости с октября 2026

НДС 22%, налогообложение ЕНК, отчётность № 1-РКН, земельный контроль с дронов, макропруденциальные надбавки ЦБ

07 / Выводы

Выводы для участников рынка коммерческой недвижимости

Для собственников коммерческой недвижимости

Пересчитайте НДС по договорам аренды (22% вместо 20%)
Проверьте налогообложение ЕНК (если есть офисы/торговля – налог от кадастровой стоимости)
Проверьте ВРИ земельных участков (дроны выявят нарушения)

Для арендодателей

Уведомите арендаторов об изменении стоимости аренды (НДС 22%)
Подготовьте дополнительные соглашения к договорам
Сдайте отчётность № 1-РКН (если численность 101+ сотрудников)

Для инвесторов и покупателей

Учтите новые требования к коммерческой ипотеке (надбавки ЦБ 250%)
Оцените долговую нагрузку (ПДН) перед подачей заявки
Рассмотрите альтернативные источники финансирования (лизинг, займы)

Для владельцев земельных участков

Проверьте соответствие ВРИ фактическому использованию
Прекратите коммерческую деятельность на землях ИЖС (склады, производства, автосервисы)
Будьте готовы к проверкам с использованием дронов

08 / Источники

Источники и нормативные акты

Нормативные акты

Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ «О внесении изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации»
Федеральный закон от 31.07.2020 № 248-ФЗ (изменения от 01.10.2026) «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле»
Указание Центрального банка РФ от 15.10.2026 о макропруденциальных надбавках 250%
Приказ Росстата о форме № 1-РКН «Сведения об уровне цен на рынке коммерческой недвижимости»

Публикации

Примечания

Все процентные ставки и суммы актуальны на 1 октября 2026 года
Ставки налога на имущество могут отличаться в зависимости от региона
Условия коммерческой ипотеки могут меняться – уточняйте в банках-партнёрах
Материал носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией