Тип объекта
От формата объекта зависят пояснения к модели и ставка НПД в сценарии аренды.
Доход и расходы
Укажите среднемесячные значения. Годовой результат рассчитывается автоматически.
Налоговый сценарий
Выберите один сценарий для основного результата или сравните все варианты ниже.
Сравнение налоговых сценариев
Таблица показывает ориентировочную экономику одного объекта при разных налоговых моделях. Зелёным выделяется максимальный чистый Cash Flow.
| Показатель | НДФЛ | НПД | УСН «Доходы» | УСН «Доходы − расходы» | Ручной |
|---|
Для УСН «Доходы − расходы» в модели используется минимальный годовой налог 1% от доходов, если налог с разницы «доходы − расходы» оказывается меньше.
Какие формулы используются в арендной модели?
Валовый доход уменьшается на простой, затем вычитаются комиссии и операционные расходы. Получается условный NOI до налога. После применения выбранного сценария рассчитывается чистый Cash Flow.
Что важно проверить перед сделкой?
Проверьте договор, фактический арендный поток, статус объекта, применимость налогового режима, расходы, ставки, наличие НДС и иные обстоятельства вашей ситуации.
Продажа объекта
Предварительная модель НДФЛ при продаже недвижимости физлицом.
Что проверяет эта модель?
Модель сопоставляет цену продажи с выбранными расходами или имущественным вычетом и применяет указанную ставку НДФЛ. Она не проверяет автоматически право на освобождение.
Почему срок владения указан отдельным выбором?
Освобождение от НДФЛ зависит от срока и основания приобретения, вида объекта и других обстоятельств. Поэтому в калькуляторе его нужно подтвердить пользователю, а не применять автоматически.
Налог на имущество
Предварительная модель по кадастровой стоимости, площади, ставке, доле и периоду владения.
Как работает вычет по площади?
В модели для квартиры используется вычет 20 м², для комнаты — 10 м², для жилого дома — 50 м². Для остальных объектов вычет по площади в модели не применяется.
Как учитывается льготная категория?
Калькулятор не обнуляет налог автоматически. Льгота может зависеть от категории собственника, выбранного объекта, его использования и других обстоятельств.
Операция и расчёт НДС
Это финансовая модель. Обязанность по НДС, ставку и право на вычет необходимо подтвердить отдельно.
Когда входной НДС учитывается в этой модели?
Введённый входной НДС уменьшает начисленный НДС только при ставках 22% и 10%. Это предварительная финансовая модель, а не подтверждение права на вычет.
Почему не весь НДС из расходов можно вычесть?
Для вычета обычно важны использование приобретений в облагаемых НДС операциях, принятие товаров, работ, услуг или имущественных прав к учёту и наличие надлежащих документов, включая счета-фактуры поставщика.
Что происходит при ставках 5%, 7% и 0%?
В этой модели потенциальный входной НДС не уменьшает итог при ставках 5%, 7% и 0%. Поле вычета скрывается, а порядок применения этих ставок и вычетов нужно проверить отдельно.
Почему НДС к уплате не бывает отрицательным?
Итог ограничен нулём. Если потенциальный входной НДС больше начисленного, разница показывается отдельно как превышение и не считается автоматическим возвратом.
Что проверить перед использованием результата?
Проверьте налоговый режим, обязанность по НДС, ставку по конкретной операции, договорную цену, счета-фактуры, первичные документы, принятие к учёту и связь расходов с операциями, облагаемыми НДС.
