Инструмент Агентства 403
Инвестиционный анализ объекта
Заполните параметры объекта, доходов, расходов и финансирования. Система рассчитает доходность, денежный поток, DSCR, простую окупаемость и окупаемость собственных средств с учётом кредитного плеча.
NOI — чистый операционный доход объекта до платежей по кредиту. Он равен эффективному арендному доходу за вычетом операционных расходов. NOI используют для расчёта Cap Rate, оценки стоимости объекта и сравнения разных объектов независимо от способа финансирования.
Cap Rate — чистая доходность объекта до учёта кредита. Она показывает отношение NOI к полному объёму инвестиций: цене покупки, расходам на сделку, ремонту и резерву.
DSCR показывает, во сколько раз NOI покрывает годовое обслуживание кредита. Значение выше 1,25 обычно означает комфортный запас; от 1,00 до 1,25 — повышенный риск; ниже 1,00 — объект не покрывает долговую нагрузку.
Вакантность нужна как резерв на риск досрочного выезда арендатора, поиска нового арендатора, арендных каникул, снижения ставки или задержки запуска объекта. Она не означает, что текущий арендатор обязательно уйдёт.
Чистый денежный поток становится отрицательным, когда NOI меньше годовых платежей по кредиту. В таком случае инвестору приходится покрывать разницу собственными средствами, а окупаемость equity не рассчитывается.
Простая окупаемость объекта считается как общий объём инвестиций, делённый на NOI. Окупаемость equity учитывает кредитное плечо: собственные средства делятся на денежный поток после платежей по кредиту. Это разные показатели, их нельзя смешивать.
Консервативный, базовый и оптимистичный сценарии позволяют проверить устойчивость сделки к изменению арендной ставки и вакантности. Решение не стоит принимать только по оптимистичному сценарию.
Это ориентир стоимости, при которой объект сможет обеспечить выбранную целевую чистую доходность. Расчёт основан на NOI и целевом Cap Rate. Он не заменяет переговоры, оценку и юридическую проверку.
Это ориентир максимального долга и цены сделки, при которых NOI сохраняет заданное покрытие кредита. Показатель особенно важен при банковском финансировании, потому что учитывает долговую нагрузку.
Вердикт — это навигационный вывод, а не юридическая или инвестиционная гарантия. Сопоставьте показатели доходности, DSCR, риски и статус проверки документов. Перед сделкой перепроверьте исходные данные и ключевые допущения.
Нет. Без выписки ЕГРН, документов по объекту, договора аренды, данных по расходам и условий кредита расчёт носит предварительный характер. Неподтверждённые сведения отмечайте как «требует проверки».
Эти данные будут добавлены в шапку сформированного инвестиционного отчёта и в версию для печати/PDF.
Что указывать: название компании, ИП или ФИО специалиста, который подготовил анализ.
Пример: брокер коммерческой недвижимости, аналитик, управляющий партнёр, инвестиционный консультант.
Где взять: выписка ЕГРН, договор купли-продажи, кадастровый паспорт, объявление о продаже, осмотр объекта.
Где взять: технический паспорт, выписка ЕГРН, сведения о ВРИ, осмотр объекта.
Где взять: предложение продавца, договор купли-продажи, отчёт независимого оценщика. Укажите цену самого объекта без ремонта и расходов на сделку.
Где взять: выписка ЕГРН, технический паспорт, план БТИ или фактический замер.
Расчёт: стоимость объекта ÷ площадь.
Рекомендация: используйте дату, на которую актуальны цена, ставка аренды и данные рынка.
Где взять: технический паспорт, выписка ЕГРН, осмотр объекта.
Где взять: технический паспорт, проект, фактический замер.
Где взять: осмотр, заключение технического специалиста, отчёт оценщика.
Где взять: выписка ЕГРН, технические документы, договор купли-продажи, информация продавца и осмотр.
Важно: общий объём инвестиций включает не только цену покупки, но и расходы на сделку, ремонт, оснащение и резерв на непредвиденные затраты.
Где взять: услуги юриста, нотариуса, госпошлина, комиссия агента, банковские комиссии. Обычно оценивают отдельно, а не только как процент от цены.
Где взять: смета подрядчика, коммерческие предложения, расчёт по фактическому состоянию объекта.
Рекомендация: резерв часто составляет 5–15% от бюджета ремонта и оснащения.
Расчёт: стоимость + расходы на сделку + ремонт и оснащение + резерв.
Расчёт: общий объём инвестиций ÷ площадь объекта.
Где взять: действующий договор аренды, предложения аналогов, Cian, Avito, Яндекс.Недвижимость, отчёт оценщика.
Расчёт: арендная ставка × площадь.
Расчёт: ежемесячный арендный платёж × 12.
Где взять: история объекта, данные по рынку и локации. Даже при действующем арендаторе закладывайте резерв на возможный простой.
Где взять: договор аренды и рыночная практика. Обычно указывают фиксированную индексацию или привязку к индексу.
Где взять: действующий договор аренды, дополнительное соглашение или договорённости с арендатором.
Где взять: договор аренды, переговоры с арендатором, история платежей, анализ спроса в локации.
Где взять: Cian, Avito, Яндекс.Недвижимость, отчёты консультантов, обзвон и осмотр сопоставимых объектов. Цена объявления не всегда равна фактической ставке сделки.
Где взять: счета за коммунальные услуги, данные управляющей компании, история расходов за 6–12 месяцев.
Где взять: договор с УК, смета эксплуатации, фактические расходы собственника.
Где взять: данные о налоге на имущество, региональные ставки, бухгалтер или налоговый консультант. Проверьте, от какой базы считается налог.
Расчёт: стоимость объекта × налоговая ставка.
Где взять: действующий полис или коммерческие предложения страховых компаний.
Примеры: охрана, уборка, маркетинг, обслуживание систем, мелкий ремонт, бухгалтерия.
Расчёт: (коммунальные + управление) × 12 + налоги + страхование + прочие расходы.
Важно: кредитное плечо может увеличить доходность собственных средств, но одновременно повышает риск. Всегда проверяйте денежный поток после долга и показатель DSCR.
Что указывать: собственные средства, направляемые на покупку, расходы по сделке, ремонт и резерв.
Расчёт: общий объём инвестиций − собственные средства.
Где взять: предложение банка, кредитный договор, расчёт брокера или банка.
Где взять: предложение банка или условия кредитного договора.
Разница: при аннуитете нагрузка стабильна, при дифференцированном платеже первые платежи выше.
Расчёт: зависит от суммы кредита, ставки, срока и типа платежа.
Ориентир: выше 1,25 — комфортно; 1,00–1,25 — повышенный риск; ниже 1,00 — NOI не покрывает годовые платежи по кредиту.
0,00%
Валовая доходность
Gross Yield
Gross Yield
0,00%
Чистая доходность
Cap Rate
Cap Rate
0,00%
Доходность equity
Cash on Cash
Cash on Cash
—
Простая окупаемость
объекта по NOI
объекта по NOI
—
Окупаемость equity
с учётом кредита
с учётом кредита
Важно: простая окупаемость объекта считается по общему объёму инвестиций и NOI. Окупаемость equity рассчитывается по собственным средствам и чистому денежному потоку после обслуживания кредита.
Детализация доходов и расходов — год 1
| Показатель | Значение, ₽ | Комментарий |
|---|---|---|
| Валовой потенциальный доход | 0 | Арендная ставка × площадь × 12 |
| Потери от вакантности | 0 | Валовой доход × вакантность |
| Эффективный валовой доход | 0 | Валовой доход − потери от вакантности |
| Операционные расходы | 0 | Коммунальные, управление, налоги, страхование, прочие |
| NOI — операционный доход | 0 | Эффективный валовой доход − OpEx |
| Обслуживание кредита | 0 | Ежемесячный платёж × 12 |
| Чистый денежный поток | 0 | NOI − обслуживание кредита |
Сценарии показывают, как меняется чистая доходность и денежный поток при других значениях арендной ставки и вакантности.
Консервативный
Допущения: ставка ниже рынка и повышенный период простоя.
Базовый
Допущения: рыночная ставка и средний уровень вакантности.
Оптимистичный
Допущения: ставка выше рынка и минимальный период простоя.
Что указывать: требуемую чистую доходность объекта до учёта кредита.
Расчёт: ориентир цены покупки, при которой объект обеспечивает выбранный Cap Rate с учётом расходов.
Ориентир: для консервативного расчёта обычно используют значение не ниже 1,25.
Расчёт: ориентир максимально допустимой цены при заданном DSCR, текущем объёме собственных средств, ставке и сроке кредита.
Рабочее правило: неподтверждённые сведения отмечайте как «требует проверки». Предположение нельзя выдавать за установленный факт.
Где взять: выписка ЕГРН, кадастровый паспорт, публичная кадастровая карта. Можно вводить цифры — двоеточия добавятся автоматически.
Где взять: выписка ЕГРН, ПЗЗ, градостроительный план, документы по объекту.
Критерии: используйте доходность, DSCR, статус юридической проверки, риски и потенциал объекта. Вердикт не заменяет профессиональную проверку.
Итоговая оценка объекта
Заполните стоимость, площадь, арендную ставку, вакантность и собственные средства — система сформирует предварительную оценку.
12. Что заполнить в анализе
- Сначала внесите обязательные поля: адрес, тип, стоимость, площадь, ставку аренды, вакантность и собственные средства.
- Затем заполните расходы, параметры кредита и сценарии — это влияет на денежный поток, DSCR и окупаемость equity.
- Добавьте рыночные и юридические комментарии, чтобы сформированный документ был не только расчётом, но и рабочим инвестиционным отчётом.
13. Минимум для расчёта
- Стоимость объекта.
- Площадь объекта.
- Арендная ставка.
- Вакантность.
- Собственные средства — если используется кредитное плечо.
- Ставка и срок кредита — для расчёта DSCR, Cash on Cash и окупаемости equity.
14. Пакет для инвестиционного решения
- Сформированный отчёт с параметрами объекта, доходностью, денежным потоком и сценариями.
- Выписка ЕГРН и документы, подтверждающие права и отсутствие критичных обременений.
- Договор аренды, данные по платежам, коммунальным расходам и техническому состоянию.
- Условия банка, если сделка финансируется за счёт кредита.
