Инструмент Агентства 403
Инвестиционный анализ объекта
Заполните параметры объекта, аренды, расходов и финансирования. Система рассчитает доходность, денежный поток, DSCR, простую окупаемость и окупаемость собственных средств с учётом кредита.
NOI — чистый операционный доход объекта до платежей по кредиту. Он равен эффективному арендному доходу за вычетом операционных расходов. NOI используется для расчёта Cap Rate, оценки стоимости и сравнения объектов.
Cap Rate — чистая доходность объекта до учёта кредита. Она показывает отношение NOI к общему объёму инвестиций: покупке, расходам на сделку, ремонту и резерву.
DSCR показывает, во сколько раз NOI покрывает годовые платежи по кредиту. Значение выше 1,25 означает запас прочности; ниже 1,00 — объект не покрывает долговую нагрузку.
Вакантность учитывает возможный простой между арендаторами, арендные каникулы, досрочный выезд, задержки запуска и риск снижения ставки.
Денежный поток становится отрицательным, если NOI меньше годовых платежей по кредиту. В этом случае инвестору приходится покрывать разницу собственными средствами.
Простая окупаемость — общий объём инвестиций, делённый на NOI. Окупаемость equity — собственные средства, делённые на денежный поток после платежей по кредиту. Это разные показатели.
Они помогают проверить устойчивость сделки при снижении ставки, росте вакантности или улучшении рыночных условий. Решение не стоит принимать только по оптимистичному сценарию.
Это ориентир стоимости покупки, при которой объект сможет обеспечить выбранную целевую чистую доходность с учётом заложенных расходов.
Это ориентир цены сделки при заданном покрытии кредита. Расчёт учитывает NOI, объём собственных средств, ставку, срок и тип платежа по кредиту.
Вердикт — предварительный вывод для навигации. Сопоставьте доходность, DSCR, денежный поток, юридические риски и допущения до принятия решения.
Нет. Без выписки ЕГРН, документов по объекту, договора аренды, данных по расходам и условий кредита расчёт имеет предварительный характер.
Данные будут отображаться в верхней части сформированного отчёта, PDF и печатной версии.
Что указывать: наименование вашей компании, ИП или ФИО специалиста, который подготовил этот отчёт.
Пример: брокер коммерческой недвижимости, аналитик, управляющий партнёр, инвестиционный консультант.
Где взять: выписка ЕГРН, договор купли-продажи, кадастровый паспорт, объявление о продаже, осмотр объекта.
Где взять: технический паспорт, выписка ЕГРН, сведения о ВРИ, осмотр объекта.
Где взять: предложение продавца, договор купли-продажи, отчёт независимого оценщика. Укажите цену объекта без ремонта и расходов на сделку.
Где взять: выписка ЕГРН, технический паспорт, план БТИ или фактический замер.
Расчёт: стоимость объекта ÷ площадь.
Рекомендация: укажите дату, на которую актуальны цена, ставка аренды и данные рынка.
Где взять: технический паспорт, выписка ЕГРН, осмотр объекта.
Где взять: технический паспорт, проект, фактический замер.
Где взять: осмотр объекта, заключение технического специалиста, отчёт оценщика.
Где взять: выписка ЕГРН, технические документы, договор купли-продажи, информация продавца и осмотр.
Важно: общий объём инвестиций включает цену покупки, расходы на сделку, ремонт, оснащение и резерв на непредвиденные расходы.
Где взять: услуги юриста, нотариуса, госпошлина, комиссия агента, банковские комиссии.
Где взять: смета подрядчика, коммерческие предложения, расчёт по фактическому состоянию объекта.
Рекомендация: обычно закладывают 5–15% от бюджета ремонта и оснащения.
Расчёт: стоимость + расходы на сделку + ремонт + резерв.
Расчёт: общий объём инвестиций ÷ площадь объекта.
Где взять: действующий договор аренды, предложения аналогов, Cian, Avito, Яндекс.Недвижимость, отчёт оценщика.
Расчёт: арендная ставка × площадь.
Расчёт: ежемесячный арендный платёж × 12.
Где взять: история объекта, данные по рынку и локации. Даже при действующем арендаторе закладывайте резерв на возможный простой.
Где взять: договор аренды и рыночная практика. Обычно используют фиксированную индексацию или привязку к индексу.
Где взять: действующий договор аренды, дополнительное соглашение или договорённости с арендатором.
Где взять: договор аренды, переговоры с арендатором, история платежей, анализ спроса в локации.
Где взять: Cian, Avito, Яндекс.Недвижимость, обзвон и осмотр аналогов, отчёты консультантов. Цена объявления не всегда равна фактической ставке сделки.
Где взять: счета за коммунальные услуги, данные управляющей компании, история расходов за 6–12 месяцев.
Где взять: договор с УК, смета эксплуатации, фактические расходы собственника.
Где взять: данные о налоге на имущество, региональные ставки, бухгалтер или налоговый консультант. Проверьте налоговую базу.
Расчёт: стоимость объекта × налоговая ставка.
Где взять: действующий полис или коммерческие предложения страховых компаний.
Примеры: охрана, уборка, маркетинг, обслуживание систем, мелкий ремонт, бухгалтерия.
Расчёт: (коммунальные + управление) × 12 + налоги + страхование + прочие расходы.
Важно: кредитное плечо может увеличить доходность собственных средств, но повышает риск. Проверяйте Cash Flow после долга, DSCR и окупаемость equity.
Что указывать: собственные средства, направляемые на покупку, расходы по сделке, ремонт и резерв.
Расчёт: общий объём инвестиций − собственные средства.
Где взять: предложение банка, кредитный договор, расчёт кредитного брокера.
Где взять: предложение банка или условия кредитного договора.
Разница: при аннуитете нагрузка стабильна, при дифференцированном первые платежи выше.
Расчёт: зависит от суммы кредита, ставки, срока и типа платежа.
Ориентир: выше 1,25 — комфортно; 1,00–1,25 — повышенный риск; ниже 1,00 — NOI не покрывает годовые платежи.
0,00%
Валовая доходность
Gross Yield
Gross Yield
0,00%
Чистая доходность
Cap Rate
Cap Rate
0,00%
Доходность equity
Cash on Cash
Cash on Cash
—
Простая окупаемость
объекта по NOI
объекта по NOI
—
Окупаемость equity
с учётом кредита
с учётом кредита
Важно: простая окупаемость объекта считается по общему объёму инвестиций и NOI. Окупаемость equity рассчитывается по собственным средствам и чистому денежному потоку после платежей по кредиту.
Детализация доходов и расходов — год 1
| Показатель | Значение, ₽ | Комментарий |
|---|---|---|
| Валовой потенциальный доход | 0 | Арендная ставка × площадь × 12 |
| Потери от вакантности | 0 | Валовой доход × вакантность |
| Эффективный валовой доход | 0 | Валовой доход − потери от вакантности |
| Операционные расходы | 0 | Коммунальные, управление, налоги, страхование, прочие |
| NOI — операционный доход | 0 | Эффективный валовой доход − OpEx |
| Обслуживание кредита | 0 | Ежемесячный платёж × 12 |
| Чистый денежный поток | 0 | NOI − обслуживание кредита |
Сценарии показывают, как меняется чистая доходность при других значениях арендной ставки и вакантности.
Консервативный
Допущения: ставка ниже рынка и повышенный период простоя.
Базовый
Допущения: рыночная ставка и средний уровень вакантности.
Оптимистичный
Допущения: ставка выше рынка и минимальный период простоя.
Что указывать: требуемую чистую доходность объекта до учёта кредита.
Расчёт: ориентир цены покупки, при которой объект обеспечивает выбранный Cap Rate с учётом расходов.
Ориентир: для консервативного расчёта обычно используют значение не ниже 1,25.
Расчёт: ориентир цены при заданном DSCR, текущем объёме собственных средств, ставке, сроке и типе платежа кредита.
Рабочее правило: неподтверждённые сведения отмечайте как «требует проверки». Предположение нельзя выдавать за установленный факт.
Где взять: выписка ЕГРН, кадастровый паспорт, публичная кадастровая карта. Можно вводить цифры — двоеточия добавятся автоматически.
Где взять: выписка ЕГРН, ПЗЗ, градостроительный план, документы по объекту.
Критерии: используйте доходность, DSCR, денежный поток, юридический статус и риски. Вердикт не заменяет профессиональную проверку.
Итоговая оценка объекта
Заполните стоимость, площадь, арендную ставку, вакантность и собственные средства — система сформирует предварительную оценку.
12. Что заполнить в анализе
- Сначала внесите обязательные поля: адрес, тип, стоимость, площадь, ставку аренды, вакантность и собственные средства.
- Затем заполните расходы, параметры кредита и сценарии — это влияет на Cash Flow, DSCR и окупаемость equity.
- Добавьте рыночные и юридические комментарии, чтобы сформированный документ был полноценным рабочим отчётом.
13. Минимум для расчёта
- Стоимость объекта.
- Площадь объекта.
- Арендная ставка.
- Вакантность.
- Собственные средства — если используется кредитное плечо.
- Ставка и срок кредита — для расчёта DSCR, Cash on Cash и окупаемости equity.
14. Пакет для инвестиционного решения
- Сформированный отчёт с параметрами объекта, доходностью, денежным потоком и сценариями.
- Выписка ЕГРН и документы, подтверждающие права и отсутствие критичных обременений.
- Договор аренды, история платежей, данные по коммунальным расходам и техническому состоянию.
- Условия банка, если сделка финансируется за счёт кредита.
