Генератор определяет структуру исследования
исходя из того, какое решение необходимо принять.
Сценарий 01
Сохранение и рост капитала
Оценить стоимость входа, доходность,
рост стоимости и устойчивость капитала.
Сценарий 02
Получение текущего дохода
Основной фокус — денежный поток,
операционная эффективность и его устойчивость.
Сценарий 03
Развитие объекта
Исследование потенциала изменения объекта
и создания дополнительной стоимости.
Период до предполагаемого выхода
или пересмотра инвестиционной стратегии.
На этом этапе данные являются
пользовательскими вводными.
В итоговом анализе они будут разделены
на факты, расчёты, допущения и неизвестные.
02 · Объект
Объект формирует
структуру анализа.
Генератор не должен задавать инвестору вопросы,
которые не относятся к выбранному типу объекта.
Тип 01
Коммерческая недвижимость
Офисная, торговая, складская
или смешанная модель.
Тип 02
Гостиница
Номерной фонд, загрузка, средний тариф,
сезонность и операционная модель.
Тип 03
Земельный участок
Площадь, назначение, ограничения,
потенциал и срок реализации.
Тип 04
Девелопмент
Себестоимость, график реализации,
продажи, остатки и финансирование.
Ремонт, оснащение, подготовка,
реконструкция или другие затраты до запуска.
03 · Вход в сделку
Сколько реально стоит
войти в объект.
Цена сделки — только одна часть первоначального капитала.
В модели отдельно учитываются затраты на приобретение
и приведение объекта в рабочее состояние.
Общая стоимость входа
—
цена + CAPEX
Собственный капитал
—
до учёта денежных потоков
Заёмный капитал
—
кредит / заём
LTV
—
долг / стоимость объекта
04 · Доход
Доходность начинается
с операционной модели.
Сначала рассчитывается денежный поток самого объекта.
Только после этого оценивается эффективность капитала.
Эффективный доход
—
NOI
—
доход после операционных расходов
Cash-on-Cash
—
DSCR
—
05 · Расходы
Операционные расходы
и устойчивость NOI.
Расходы должны оставаться отдельным аналитическим слоем.
NOI формируется до обслуживания долга.
Эксплуатация · управление · коммунальные расходы ·
налоги на объект · ремонт · резерв на капитальные затраты.
Конкретный состав зависит от типа объекта.
Слой 01
Потенциальный доход
Что объект способен генерировать
при полной реализации доходной модели.
Слой 02
Эффективный доход
Доход с учётом загрузки,
вакантности и фактической эксплуатации.
Слой 03
NOI
Операционный результат
до обслуживания финансирования.
06 · Финансирование
Стоимость капитала
меняет экономику сделки.
Долг рассматривается отдельно от операционной модели:
сначала NOI, затем стоимость его финансирования,
затем денежный поток инвестора.
Обслуживание долга
—
NOI
—
DSCR
—
Поток после долга
—
Для профессиональной версии график долга должен рассчитываться
по периодам: проценты, погашение тела, остаток долга,
досрочное погашение и возможное рефинансирование.
07 · Сценарии
Одна модель.
Три режима будущего.
Сценарий — это не прогноз. Это согласованный набор
допущений, позволяющий увидеть, как меняется экономика
объекта при изменении нескольких параметров одновременно.
Параметр
Консервативный
Базовый
Позитивный
Рост дохода
1%
5%
8%
Загрузка
78%
88%
93%
Ставка выхода
13%
11,5%
10%
Горизонт
7 лет
7 лет
7 лет
Для каждого сценария необходимо хранить источник,
дату и объяснение изменения каждого существенного допущения.
Система не должна незаметно менять несколько параметров
ради получения желаемого результата.
08 · Чувствительность
Что именно
двигает результат.
Чувствительность показывает влияние отдельных параметров.
Для профессионального анализа особенно полезны пары
«ставка выхода × рост дохода», «загрузка × рост дохода»,
«ставка кредита × LTV».
Рост дохода ↓ / Ставка выхода →
10%
11%
11,5%
12%
13%
2%
—
—
—
—
—
4%
—
—
—
—
—
5%
—
—
—
—
—
6%
—
—
—
—
—
8%
—
—
—
—
—
В полноценной версии матрица пересчитывается автоматически.
Отдельно формируются однопараметрические тесты:
цена входа, вакантность, рост расходов, ставка кредита,
срок владения и стоимость выхода.
Тест 01
Цена входа
На какой цене модель перестаёт
обеспечивать заданный результат.
Тест 02
Доход
Как изменится результат при снижении
дохода или загрузки.
Тест 03
Выход
При какой стоимости выхода
меняется экономика капитала.
09 · Итог исследования
Результат — не одна цифра.
Результат — условия модели.
Аналитический вывод
Расчёт показывает экономику объекта
при заданных условиях входа, дохода,
расходов, финансирования и выхода.
Наибольшее значение для устойчивости модели
имеют параметры дохода, стоимости входа,
стоимости капитала и стоимости выхода.
Перед использованием результата как основания
для инвестиционного решения необходимо подтвердить
рыночные данные, фактические расходы,
юридические параметры объекта,
условия финансирования и сценарий выхода.
Экономика
Общая стоимость входа,
операционный доход,
денежный поток после долга.
Устойчивость
Проверка модели при изменении
ключевых параметров.
Чувствительность
Определение параметров,
наиболее сильно влияющих на результат.
Риски
Факторы, которые необходимо проверить
до перехода к сделке.
Условия
Диапазон параметров, при которых
модель сохраняет заданную экономику.
Стоимость входа
—
NOI
—
DSCR
—
Cash-on-Cash
—
Следующий уровень продукта —
профессиональный инвестиционный анализ 403:
годовая финансовая модель, источники данных,
аналоги, сценарии, стресс-тест,
чувствительность, карта рисков
и формирование аналитического отчёта.
Проверить
Данные и допущения
Источники, даты, фактические значения,
рыночные аналоги и неизвестные параметры.
Следующий уровень
Передать исследование в консалтинг
Все структурированные данные могут быть
переданы консультанту Агентства 403
без повторного заполнения анкеты.
