Инвестиционный генератор 403
Исходные данные
01 / инвестиционная задача
Сначала — понять, какое решение необходимо принять.
Генератор Агентства 403 не начинает с доходности. Он собирает инвестиционную задачу, контекст, объект, экономику, сценарии и ограничения, чтобы определить структуру будущего решения.
Цель исследования
Покупка объекта
Оценить конкретный объект перед приобретением.
Инвестиция
Определить экономику размещения капитала.
Развитие
Проверить потенциал объекта или территории для развития.
Горизонт
До 3 лет
5 лет
10 лет
15+ лет
02 / объект
Что именно исследуем?
Тип актива определяет структуру доходов, расходов, рисков и дальнейших расчётов.
Коммерческий объект
Офис, торговая площадь, склад, сервисный объект.
Гостиница
Отель, апарт-отель, гостиничный объект.
Земельный участок
Земля под инвестиционное или девелоперское использование.
Девелопмент
Проект создания или реконструкции объекта.
03 / паспорт объекта
Объект как инвестиционный актив.
Дополнительные затраты на вход
04 / доход
Откуда возникает доход?
Доход должен быть подтверждён источником,
договором, аналогами рынка или иным основанием.
Если подтверждения нет, значение рассматривается
как исходное допущение модели.
05 / расходы
Что необходимо потратить, чтобы получить этот доход?
Эффективный доход
—
NOI
—
06 / финансирование
Как устроен капитал?
LTV
—
Платёж
—
DSCR
—
CoC
—
Для профессиональной версии генератора вместо упрощённого
расчёта ежегодного платежа подключается полноценный график
погашения долга по периодам с учётом тела кредита,
процентов, досрочного погашения и структуры финансирования.
07 / сценарии
Одна модель — несколько будущих условий.
Сценарии не являются прогнозами. Они показывают, как меняется экономика при изменении ключевых предпосылок.
| Показатель | Консервативный | Базовый | Положительный |
|---|---|---|---|
| Доход | — | — | — |
| Рост дохода | 0% | — | — |
| Вакансия / недозагрузка | — | — | — |
| CAPEX | — | — | — |
| NOI | — | — | — |
Настройки сценариев
08 / чувствительность
Что действительно влияет на результат?
Чувствительность показывает зависимость модели от отдельных параметров. Это не рейтинг объекта, а карта зависимости результата.
| Параметр | Изменение | NOI | Денежный поток | Интерпретация |
|---|
Обратный расчёт
Максимальная цена при заданной доходности
—
Требуемый годовой доход
—
Минимальный NOI
—
09 / риски и итог
Где находятся неопределённости?
Качество исходных данных
Полнота
—
Статус модели
—
Факты, ввод пользователя, расчёты,
допущения и неизвестные должны быть разделены.
Инвестиционная позиция 403
Агентство 403 / инвестиционное исследование
Формируется инвестиционная позиция.
—
Экономика —
Устойчивость —
Ключевая зависимость —
Критическое условие —
Следующий шаг —
Следующий уровень
Полное исследование
Территория, рынок, объект, экономика,
сценарии, риски и инвестиционная позиция.
Профессиональный отчёт
Расширенная финансовая модель,
аналоги, источники и презентация результата.
Консалтинг 403
Работа аналитика с проектом,
проверка данных и сопровождение решения.
