01
Следующий покупатель
Кто купит объект
Понятен основной тип покупателя на выходе
Инвестор, пользователь бизнеса, сетевой оператор,
покупатель готового арендного бизнеса или девелопер.
Названы минимум три реалистичных категории покупателей
Не абстрактные «инвесторы», а конкретные типы пользователей
или инвесторов с понятной задачей.
После улучшений объект становится понятнее следующему покупателю
Улучшение решает конкретную проблему: вход, планировка,
мощности, документы, арендатор или формат использования.
Есть объяснение, почему следующий покупатель заплатит больше
Рост цены связан с доходом, ликвидностью, готовностью объекта
или устранением ограничений, а не только с ожиданием рынка.
Не менее одного покупателя может использовать объект без дорогой адаптации
Если каждому покупателю нужна новая реконцепция, ликвидность
и цена выхода становятся слабее.
02
Ликвидность объекта
Формат, доступ,
Площадь соответствует спросу в этой локации
Площадь не является слишком крупной или слишком маленькой
для основного круга пользователей.
Есть отдельный вход, понятный доступ или реальное решение этой задачи
Для retail, ПСН, медицины, общепита и сервисов это часто
критичный фактор цены и ликвидности.
У объекта есть видимость, витрина или понятная навигация
Либо объект относится к формату, для которого этот фактор
действительно не является критичным.
Электрические мощности и инженерия соответствуют сценарию
Проверьте нагрузки, воду, вентиляцию, канализацию, отопление,
пожарную безопасность и возможность модернизации.
Планировка подходит целевому пользователю или меняется без чрезмерных затрат
Ремонт и перепланировка должны создавать ценность, а не только
закрывать техническую проблему объекта.
Назначение и документы не блокируют планируемое использование
Проверьте ВРИ, назначение, ограничения, перепланировки,
обременения и возможность согласований.
Есть подъезд, парковка, погрузка или другой нужный элемент доступа
Отмечайте только если этот фактор важен для будущего формата
и он действительно подтверждён.
03
Цена выхода
Аналоги, торг,
Собрано не менее пяти актуальных аналогов
Сравнивайте не просто цену за м², а площадь, состояние,
вход, локацию, инженерные параметры и назначение.
Аналоги сопоставимы по ключевым характеристикам
Аналог не подтверждает цену, если у него другой вход,
площадь, витрина, состояние или целевой пользователь.
Цена выхода не основана только на цене за м²
Для доходного объекта цена должна подтверждаться NOI,
Cap Rate и качеством арендатора.
В модели учтены торг, комиссия брокера и расходы продажи
Цена объявления и чистая выручка от продажи — разные числа.
Цена выше точки безубыточности с достаточным запасом
Сравните цену выхода с консервативным сценарием,
а не только с базовой моделью.
Налоговый сценарий продажи проверен в Tax Pro
Подтверждены налоги, НДС, расходы, срок владения
и чистый результат после продажи.
04
Время и запас прочности
Ремонт, экспозиция
Учтён реалистичный срок ремонта и поставок
Не только срок работ, но и закупка, доставка, доступ,
приёмка и исправление дефектов.
Учтён срок документов и согласований
В том числе технический план, перепланировка,
назначение и договорные вопросы.
Учтён срок поиска арендатора, если выбран арендный флип
Арендатор должен быть найден и стабилизирован до продажи,
если цена выхода строится на доходном подходе.
Учтён срок экспозиции объекта на продаже
Срок выхода зависит не только от цены, но и от качества
упаковки, спроса, брокера и готовности документов.
Просчитана задержка сделки минимум на три месяца
Модель должна выдерживать дополнительные расходы владения
и обслуживание кредита.
Есть резерв ликвидности на период удержания
Средства на эксплуатацию, налоги, кредит и непредвиденные
расходы не должны зависеть от немедленной продажи.
