Инвестиционный анализ PRO

01 / Основная информация об объекте

▼
Где взять: выписка ЕГРН, договор купли-продажи, кадастровый паспорт, объявление о продаже, осмотр объекта.
Где взять: технический паспорт, выписка ЕГРН (категория земель и ВРИ), осмотр объекта.
Где взять: предложение продавца, договор купли-продажи, оценка независимого оценщика.
Важно: используйте площадь, которую реально можно сдавать в аренду. Где взять: техпаспорт, ЕГРН, БТИ, фактический замер.
Расчёт: Стоимость объекта ÷ Площадь.
Где взять: технический паспорт, выписка ЕГРН, осмотр.
Где взять: технический паспорт, проект, фактический замер.
Где взять: осмотр объекта, заключение технического специалиста, отчёт оценщика.
Где взять: выписка ЕГРН, договор купли-продажи, сведения продавца и осмотр объекта.

02 / Инвестиционные расходы

▼
Важно: общий объём инвестиций включает не только цену покупки, но и все сопутствующие расходы. Если затрат нет, оставьте в поле 0, а не пустое значение.
Где взять: нотариус, госпошлина, юрист, комиссия агента. Обычно 2–6% от стоимости, но укажите фактическую или ожидаемую сумму.
Где взять: смета подрядчика, оценка ремонта, коммерческие предложения поставщиков.
Рекомендация: 5–15% от ремонта и оснащения. Если резерв сознательно не закладывается — оставьте 0.
Расчёт: Стоимость + Расходы на сделку + Ремонт + Резерв.
Расчёт: Общий объём инвестиций ÷ Площадь.

03 / Арендные параметры и рынок

▼
Где взять: действующий договор аренды, анализ рынка, предложения аналогов, отчёт оценщика. Учитывайте единый подход к НДС и коммунальным расходам.
Расчёт: Ставка × Площадь.
Расчёт: Арендный платёж в месяц × 12.
Важно: значение применяется к NOI, Cap Rate и окупаемости. Это долгосрочный резерв простоя для сопоставимого сегмента рынка, а не обязательно текущая вакантность конкретного объекта.
Где взять: действующий договор аренды и рыночная практика. Значение 0% допустимо, но должно быть указано осознанно.
Где взять: действующий договор аренды, дополнительное соглашение, договорённости с арендатором.
Где взять: действующий договор аренды, переговоры с потенциальными арендаторами, анализ спроса в локации.
Где взять: Cian, Avito, Яндекс.Недвижимость, отчёты консультантов, личный осмотр аналогов. Цена объявления не всегда равна цене сделки.

04 / Операционные расходы

▼
Важно: операционные расходы формируют NOI и должны отражать регулярные расходы собственника. Платежи по кредиту сюда не входят: они учитываются отдельно при расчёте Cash Flow и окупаемости собственных средств.
Где взять: счета, управляющая компания, история платежей, нормативы для типа объекта.
Где взять: договор с УК, смета эксплуатации, рыночные ставки управления.
Расчёт: Стоимость объекта × Налоговая ставка. Укажите ставку налога на имущество, применимую именно к объекту.
Расчёт: Стоимость объекта × Налоговая ставка %.
Где взять: действующий полис или запросы страховым компаниям.
Примеры: охрана, уборка, маркетинг, сервисное обслуживание, текущий ремонт и мелкие хозяйственные расходы.
Укажите ожидаемый ежегодный рост расходов: коммунальных платежей, управления, страхования, обслуживания и ремонта. Если роста не предполагается, укажите 0%. Значение используется в прогнозе расходов и при расчёте окупаемости.
Расчёт: (Коммуналка + Управление) × 12 + Налоги + Страхование + Прочие расходы.

05 / Финансирование и кредит

▼
Важно: кредитное плечо может повысить доходность собственных средств, но одновременно повышает риск. При кредите обязательно проверьте DSCR, денежный поток первого года и срок возврата собственных средств.
Важно: укажите фактическую сумму, которую инвестор готов внести в сделку. Если кредит не используется, собственные средства должны покрывать общий объём инвестиций.
Расчёт: общий объём инвестиций − собственные средства. Если собственные средства выше суммы инвестиций, кредит принимается равным 0.
Где взять: предложение банка, кредитный договор, сравнение условий разных банков. Обязательна, если рассчитана сумма кредита.
Где взять: предложение банка, кредитный договор. Обязателен, если рассчитана сумма кредита.
Разница: аннуитет — равные ежемесячные платежи; дифференцированный — платежи уменьшаются по мере погашения тела кредита.
Расчёт: зависит от суммы кредита, ставки, срока и типа платежа. При дифференцированном кредите отображается платёж первого месяца.
Расчёт: сумма процентов за весь срок кредита, рассчитанная по месячному графику платежей.
Расчёт: сумма всех платежей банку за весь срок кредита.
Ориентир: DSCR выше 1.25 — комфортно; 1.00–1.25 — повышенный риск; ниже 1.00 — NOI не покрывает долг.

06 / Финансовая модель и показатели

▼
Н/Р
Валовая доходность
(Gross Yield)
Н/Р
Чистая доходность
(Cap Rate)
Н/Р
Денежная доходность
(Cash on Cash)
Н/Р
Окупаемость объекта
по NOI, до кредита
Без кредита
Окупаемость собственных средств
с кредитом, без продажи
Как читать показатели:
• Cap Rate и окупаемость объекта характеризуют экономику самой недвижимости — до кредита.
• Cash on Cash и окупаемость собственных средств учитывают платежи банку.
• Окупаемость рассчитывается внутренне до 50 лет, а 5-летняя модель в отчёте остаётся прогнозом ближайшего периода.
• Продажа объекта и изменение рыночной стоимости пока не учитываются в окупаемости собственных средств.

Детализация доходов и расходов — год 1

Показатель Значение, ₽ Комментарий
Валовой потенциальный доход (год) Н/Р Арендная ставка × Площадь × 12
Потери от нормализированной вакантности Н/Р Валовой доход × Нормализированная вакантность
Эффективный валовой доход Н/Р Валовой доход − Потери от вакантности
Операционные расходы (год) Н/Р Коммуналка + управление + налоги + страхование + прочие
NOI (операционный доход) Н/Р Эффективный доход − Операционные расходы
Обслуживание кредита (год) Н/Р Сумма платежей банку за первый год
Чистый денежный поток после кредита (год) Н/Р NOI − Обслуживание кредита
NOI (Net Operating Income) — доход объекта после нормализированной вакантности и операционных расходов, но до платежей по кредиту. Поэтому NOI применяется для Cap Rate, DSCR и окупаемости объекта.

07 / Сценарный анализ

▼
Консервативный
Допущения: ставка ниже рынка, вакантность выше базовой. Используйте для проверки устойчивости сделки.
Базовый
Допущения: рыночная ставка и средняя вакантность. Желательно сверить параметры с основной моделью.
Оптимистичный
Допущения: ставка выше рынка и низкая вакантность. Не используйте этот сценарий как единственную основу для покупки.
Расчёт: нормализированный NOI первого года ÷ целевой Cap Rate − расходы на сделку − ремонт − резерв. Показатель учитывает аренду, вакантность, регулярные операционные расходы и разовые вложения. Кредит, платежи банку, индексация и продажа объекта в этот расчёт не входят.
Расчёт: определяется максимальная сумма кредита, которую объект может обслуживать при указанном минимальном DSCR. Затем к ней прибавляются собственные средства и вычитаются расходы на сделку, ремонт и резерв. Показатель зависит от ваших параметров кредита и не заменяет цену по Cap Rate.
Консервативный ориентир: минимальное значение из максимальной цены по целевому Cap Rate и максимальной цены по финансированию. Если один из расчётов недоступен, используется доступный показатель.

08 / Юридическая проверка (Due Diligence)

▼
Рабочее правило: неподтверждённые сведения отмечайте как «требует проверки». Не превращайте предположение в установленный факт.
Где взять: выписка ЕГРН, кадастровый паспорт, сайт Росреестра. Вводите только цифры — двоеточия добавятся автоматически.
Где взять: выписка ЕГРН, ГПЗУ, ПЗЗ.

09 / Риски и инвестиционный вердикт

▼
Критерии: вердикт должен учитывать доходность, риски, юридическую чистоту, состояние объекта и потенциал аренды.
Итоговая оценка объекта
Заполните основные финансовые данные и юридический чек-лист для формирования предварительного вердикта.
×

Агентство 403 — Инвестиционный отчёт

Анализ объекта коммерческой недвижимости
www.agency403.ru  |  ✉️ agency403@mail.ru
×

💾 Сохранённые проекты

1. Как пользоваться памяткой

+

Перед заполнением разделите все сведения на три категории:

Категория Что это означает Как отмечать
Подтверждено Есть официальный документ, договор, счёт, выписка или платёжная история Укажите источник и дату документа
Рыночное допущение Прогноз на основе аналогов, брокерской информации, отчётов и рынка Укажите источник, дату и почему выбран именно этот показатель
Требует проверки Информация дана продавцом, но документально не подтверждена Не использовать как окончательный факт; отметить в рисках
Важно: не подставляйте ноль, если данных нет. Ноль означает, что расхода, кредита или иной статьи действительно нет. Если информация неизвестна — лучше написать «требует проверки» и заложить консервативное допущение.

2. Данные об объекте

+

Эти данные определяют стоимость объекта, его ликвидность, потенциальную ставку аренды и возможность заявленного использования.

Что нужно указать и на чём основывать

Поле в калькуляторе Что нужно указать Основной документ / источник Что проверить
Адрес объекта Полный адрес: город, улица, дом, корпус, помещение Выписка ЕГРН, договор купли-продажи, кадастровый паспорт Совпадают ли адрес, номер помещения и площадь во всех документах
Тип объекта Офис, торговое помещение, склад, mixed-use и т. д. Выписка ЕГРН, техпаспорт, осмотр, проектная документация Соответствует ли фактическое использование назначению
Стоимость объекта Цена, за которую объект реально планируется купить Оферта продавца, проект договора, протокол переговоров, отчёт оценщика Включён ли НДС; есть ли рассрочка, отсрочка, имущество/оборудование в цене
Площадь Площадь, которую реально можно сдавать в аренду Выписка ЕГРН, поэтажный план БТИ, техпаспорт, обмеры Общая, полезная и арендуемая площадь могут различаться
Этаж Номер этажа, наличие отдельного входа План БТИ, осмотр, техпаспорт Для retail и услуг первый этаж/отдельный вход часто критичны
Высота потолков Фактическая высота в метрах Техпаспорт, проект, фактический замер Учитывайте подвесные потолки и инженерные коммуникации
Состояние Отделка, износ, необходимость ремонта Осмотр, техническое заключение, сметы Не ограничивайтесь оценкой продавца; оцените будущий CAPEX
Дополнительные параметры Парковка, входы, витрины, мощности, вентиляция, разгрузка, собственник ЕГРН, план, техусловия, осмотр, сведения УК Все параметры, влияющие на спрос и аренду, должны быть проверяемы

Минимальный пакет по объекту

  • Свежую выписку ЕГРН.
  • Кадастровый номер.
  • Поэтажный план и экспликацию БТИ.
  • Технический паспорт / технический план.
  • Сведения о площади и назначении помещения.
  • Фото, видео, планировку и доступ для осмотра.
  • Сведения об инженерии: электрическая мощность, вентиляция, водоснабжение, отопление, пожарная система.
  • Сведения о парковке, отдельных входах, зоне разгрузки и доступе.

3. Инвестиционные расходы

+

В расчёте нужно учитывать не только цену объекта, но и все расходы, которые инвестор несёт до запуска или получения первого дохода.

Что включать и на чём основывать

Поле в калькуляторе Что включать Документы / источник Важная проверка
Стоимость объекта Цена приобретения Оферта, проект ДКП, оценка Не включать сюда расходы на сделку и ремонт, если они указываются отдельно
Расходы на сделку Юрист, нотариус, госпошлина, комиссия брокера/агента, оценка, банковские комиссии Договор с агентом, смета юриста, тарифы банка, коммерческие предложения Уточните, кто оплачивает комиссию и включён ли НДС
Ремонт и оснащение Отделка, перепланировка, мебель, оборудование, инженерные работы, вывеска Сметы подрядчиков, коммерческие предложения, техническое обследование Нужны минимум 2–3 предложения или независимая смета
Резерв на непредвиденные Буфер на рост сметы, скрытые дефекты, задержки Внутреннее допущение, смета ремонта Обычно задаётся как доля от ремонта; не ставьте 0 без осознанного решения

Вопросы до сделки

  • Есть ли НДС в цене и можно ли его принять к вычету?
  • Есть ли обязательный ремонт, который не назван продавцом?
  • Нужна ли перепланировка, согласование, увеличение электрической мощности?
  • Кто оплачивает комиссию брокера, регистрацию, юриста и оценку?
  • Есть ли долги перед УК, ресурсоснабжающими организациями или фондом капремонта?
  • Есть ли расходы на переоформление договоров, депозитов или оборудования?

4. Аренда и рынок

+

Это ключевой блок для расчёта валового дохода, вакантности, NOI, Cap Rate и срока окупаемости.

Что нужно указать и на чём основывать

Поле в калькуляторе Что нужно указать Основной документ / источник Что обязательно проверить
Арендная ставка Действующая ставка или консервативная рыночная ставка, ₽/м²/мес Подписанный договор аренды; допсоглашения; rent roll; аналоги С НДС или без НДС; включены ли коммунальные/эксплуатация; фиксированная ли ставка
Вакантность Нормализированный долгосрочный резерв простоя, % История объекта, данные брокеров, рыночные отчёты, аналоги Не путать с текущей вакантностью; 0% по действующему договору не отменяет будущий риск простоя
Индексация аренды Рост ставки по договору или консервативное рыночное допущение Договор и допсоглашения; рыночные данные Фиксированный %, ИПЦ, ступенчатая индексация, право отказа арендатора
Срок договора Остаточный срок аренды и дата окончания Договор аренды, допсоглашения, выписка ЕГРН при регистрации Условия продления, досрочного расторжения, break option, уведомление
Потенциальный арендатор Действующий арендатор или целевая аудитория Договор, презентация арендатора, переговоры, брокерское мнение Платёжеспособность, концентрация, зависимость от одного арендатора
Сравнительный анализ рынка Ставки, вакантность, сроки экспозиции, цены аналогов Не менее 3–5 сопоставимых предложений, брокеры, консалтинговые отчёты Аналоги должны быть похожи по локации, площади, состоянию, этажу и назначению

Документы по аренде

Если объект уже сдан, запросите:

  • Все подписанные договоры аренды.
  • Все дополнительные соглашения.
  • Приложения: план помещения, акт приёма-передачи, график платежей.
  • Информацию об индексации, арендных каникулах, скидках и льготных периодах.
  • Условия досрочного расторжения.
  • Обеспечительный платёж, депозит, банковскую гарантию или поручительство.
  • Письменное подтверждение отсутствия устных договорённостей, не отражённых в документах.
  • Акт сверки взаиморасчётов.
  • Историю арендных платежей минимум за 12 месяцев.
  • Сведения о задолженности арендатора.
  • Переписку по продлению, пересмотру ставки или претензиям.

Как выбрать вакантность

Ситуация Подход для базовой модели
Действующий надёжный арендатор, договор ещё на 3+ года Можно взять умеренный нормализированный резерв, например 3–5%, но отдельно отметить риск окончания договора
Договор заканчивается в ближайшие 12 месяцев Повышать вакантность и отдельно закладывать возможный период поиска нового арендатора
Свободное помещение Использовать ожидаемый срок экспозиции; годовая вакантность может быть 15–50% в зависимости от срока сдачи
Узкий формат / большая площадь / слабая локация Брать вакантность выше среднерыночной
Высоколиквидный формат, сильная локация, подтверждённый спрос Допустима более низкая вакантность, но только с обоснованием

5. Операционные расходы

+

Эти расходы формируют NOI. Если они занижены, будут завышены Cap Rate, DSCR, Cash Flow, максимальная цена и окупаемость.

Что включать и на чём основывать

Поле в калькуляторе Что включать Документ / источник Что проверить
Коммунальные расходы, ₽/мес Электричество, вода, отопление, вывоз отходов, связь — если платит собственник Счета, квитанции, договоры с РСО, история за 12–24 месяца Кто платит по договору: арендатор или собственник
Управление и эксплуатация, ₽/мес УК, эксплуатация, обслуживание МОП, охрана, клининг, техобслуживание Договор с УК, сервисные договоры, счета Фиксированная ставка или % от дохода; возможен ли рост тарифа
Налоговая ставка, % Налог на имущество, если он считается от стоимости/кадастра в вашей модели Уведомления ФНС, налоговые начисления, кадастровая стоимость, бухгалтер От какой базы считается налог; есть ли льготы; кто фактически платит
Страхование, ₽/год Имущественное страхование, ответственность, дополнительные риски Страховой полис, коммерческое предложение Срок действия, страховая сумма, франшиза, исключения
Прочие расходы, ₽/год Ремонт, охрана, уборка, маркетинг, обслуживание систем, бухгалтерия, юрист Счета, договоры, история расходов, сметы Не исключать регулярные мелкие расходы только потому, что они «небольшие»
Рост OpEx, % в год Прогноз индексации расходов Договоры с УК/подрядчиками, история роста расходов, допущение Укажите осознанное значение; 0% допустимо только при понятной причине

Минимум подтверждающих документов

  • История коммунальных начислений за 12–24 месяца.
  • Договор управления / эксплуатации.
  • Сервисные договоры: охрана, клининг, обслуживание вентиляции, пожарной системы, лифтов и т. д.
  • Счета и акты по ремонту.
  • Налоговые уведомления или расчёт налога.
  • Страховой полис и платёжные документы.
  • Годовой бюджет объекта и факт его исполнения.
  • Желательно: P&L или отчёт о доходах и расходах за последние 12 месяцев.

6. Финансирование и кредит

+

Этот блок влияет на Cash Flow, Cash on Cash, DSCR, окупаемость собственных средств и максимальную цену по финансированию.

Что нужно указать и на чём основывать

Поле в калькуляторе Что нужно указать Документ / источник Что проверить
Собственные средства Сумма, которую инвестор реально вносит Выписка по счёту, финансовый план, подтверждение капитала Достаточно ли средств на цену, расходы сделки, ремонт и резерв
Сумма кредита Рассчитывается: инвестиции − собственные средства Предварительное решение банка, term sheet, кредитный договор Может ли банк реально выдать эту сумму; LTV, обеспечение, комиссии
Ставка кредита Полная годовая ставка по кредиту Term sheet, предложение банка, кредитный договор Фиксированная/плавающая; комиссия; страхование; изменение ставки
Срок кредита Период возврата кредита Term sheet, кредитный договор Есть ли balloon payment; график погашения; досрочное погашение
Тип платежа Аннуитетный или дифференцированный Банк, кредитный договор При дифференцированном первый платёж выше, затем снижается

Что запросить у банка

  • Предварительное кредитное решение.
  • Term sheet / лист условий.
  • Процентная ставка и тип ставки.
  • Срок кредита и график платежей.
  • Комиссии банка.
  • Требования к страховке.
  • Требования к DSCR, LTV и залогу.
  • Условия досрочного погашения.
  • Штрафы, ковенанты, необходимость поддерживать остаток на счёте.
  • Требования к поручительствам и финансовой отчётности заёмщика.
DSCR: отражает способность объекта обслуживать долг. В расчёте используется отношение NOI к общему годовому обслуживанию кредита, включающему тело и проценты.

7. Сценарии и допустимая цена

+
Показатель Какие данные нужны Основание / источник
Консервативная ставка Ставка ниже базовой Нижняя граница аналогов, исторические скидки, брокерское мнение
Консервативная вакантность Вакантность выше базовой История объекта, срок экспозиции сопоставимых помещений, слабые стороны объекта
Базовая ставка Наиболее вероятная ставка Договор аренды и 3–5 сопоставимых рыночных предложений
Базовая вакантность Нормализированный долгосрочный резерв Рыночные обзоры, брокеры, статистика, история объекта
Оптимистичная ставка Верхняя граница достижимой ставки Лучшие сопоставимые объекты, подтверждённый спрос, преимущества объекта
Оптимистичная вакантность Низкий, но реалистичный простой История сильных сопоставимых объектов
Целевой Cap Rate Доходность, которую хочет инвестор Инвестиционная стратегия, сопоставимые сделки, рисковый профиль
Минимальный DSCR Запас покрытия кредита Требования банка, личный риск-профиль инвестора, стресс-тест
Важное правило: не используйте только оптимистичный сценарий для определения цены покупки. Предложение должно выдерживать хотя бы базовый, а желательно и консервативный сценарий.

8. Юридическая проверка

+
Поле / проверка Что запросить Где получить Что выявляет
Право собственности Свежая выписка ЕГРН Росреестр / продавец Собственник, регистрация права, характеристики объекта
Обременения Выписка ЕГРН, договоры залога/аренды, сведения о спорах Росреестр, продавец, юрист Ипотека, арест, аренда, сервитут, запреты
Кадастровый номер Выписка ЕГРН, техпаспорт Росреестр, продавец Идентификацию объекта
ВРИ / назначение ЕГРН, ПЗЗ, ГПЗУ, документы БТИ Росреестр, администрация, юрист Возможность заявленного использования
ЗОУИТ и ограничения ГПЗУ, ПЗЗ, публичная кадастровая карта, специальные реестры Администрация, Росреестр, профильные органы Охранные зоны, красные линии, санитарные и иные ограничения
Техническое состояние Техзаключение, акты осмотра, история ремонта Инженер, УК, продавец Необходимый CAPEX, риски инженерии
Коммунальные/налоговые долги Справки, акты сверки, квитанции, выписки УК, РСО, продавец, бухгалтер Задолженность, риск отключений, претензии
Полномочия продавца Устав, решение/протокол, доверенность, паспорт Продавец, юрист Право подписывать договор и распоряжаться объектом
Судебные споры Сведения о судебных делах, претензиях Юрист, открытые реестры, продавец Риски оспаривания и взысканий

9. Что заполнить в анализе

+

Эти поля не являются «автоматическими цифрами», но делают отчёт пригодным для принятия решения.

Что писать и на чём основывать

Раздел формы Что писать На чём основывать
Сильные стороны Факты, которые поддерживают доход и ликвидность Локация, транспорт, вход, парковка, инженерия, договор, арендатор, ставка, состояние
Слабые стороны Факты, которые могут снижать спрос или увеличивать расходы Этаж, отсутствие входа/парковки, износ, неудобная планировка, один арендатор
Ключевые риски Что может пойти не так и как это повлияет на деньги Вакантность, кредит, арендатор, CAPEX, юр. ограничения, рыночная ставка
Инвестиционный вердикт Решение с условиями, а не эмоциональная оценка Доходность, DSCR, допустимая цена, результаты Due Diligence
Что проверить до сделки Конкретный список документов и действий Все непроверенные вводные и критичные риски

Хороший формат риска

Используйте структуру:

  • Риск: уход единственного арендатора.
  • Вероятность: средняя.
  • Последствие: потеря 100% арендного дохода на период поиска нового арендатора.
  • Мера: резерв 6 месяцев, проверка финансов арендатора, маркетинг за 4–6 месяцев до окончания договора.

10. Минимум для расчёта

+

Если нужно быстро сделать предварительный расчёт, обязательны следующие данные:

  • Цена объекта.
  • Площадь, сдаваемая в аренду.
  • Действующая или реалистичная рыночная ставка.
  • Нормализированная вакантность.
  • Индексация аренды.
  • Коммунальные, управление, налоги, страхование и прочие расходы.
  • Разовые расходы: сделка, ремонт, резерв.
  • Рост OpEx.
  • Собственные средства.
  • При кредите: ставка, срок и тип платежа.
  • Минимально допустимый DSCR.
  • Целевая доходность / Cap Rate.
Без этих данных нельзя считать достоверными: NOI, Cap Rate, Cash Flow, DSCR, Cash on Cash, окупаемость, максимальную цену покупки, рекомендуемый предел цены.

11. Пакет для решения

+

Перед тем как ставить финальный вердикт «рекомендован» или подписывать договор, желательно иметь:

  • Свежую выписку ЕГРН.
  • Проект договора купли-продажи.
  • Все договоры аренды и дополнительные соглашения.
  • Rent roll.
  • Платёжную историю арендатора минимум за 12 месяцев.
  • Акт сверки с арендатором.
  • Историю доходов и расходов минимум за 12 месяцев, желательно за 2–3 года.
  • Счета за коммунальные услуги и сервисные договоры.
  • Налоговые начисления и подтверждение отсутствия задолженности.
  • Страховой полис.
  • Смету ремонта и техническое заключение.
  • Предложение банка и график платежей.
  • Сравнительный анализ рынка.
  • Список открытых юридических и технических вопросов.
  • Пересчитанную модель в базовом и консервативном сценариях.
Финальное правило: калькулятор помогает структурировать сделку, но не заменяет проверку документов, технический осмотр, юридическое заключение, оценку и кредитное решение банка. Чем меньше данных подтверждено документами, тем выше должен быть резерв по вакантности, расходам, CAPEX и цене входа.

Часто задаваемые вопросы по отчёту

Что такое NOI и зачем он нужен?

+

NOI (Net Operating Income) — это чистый операционный доход объекта после вычета всех регулярных расходов собственника (коммунальные, управление, налоги, страхование, прочее), но до кредита.

NOI нужен, чтобы:

  • оценить реальную доходность объекта (Cap Rate);
  • посчитать, насколько объект покрывает кредит (DSCR);
  • оценить окупаемость и максимальную цену покупки.

Что такое Cap Rate?

+

Cap Rate — это отношение NOI к общему объёму инвестиций (цена + расходы + ремонт + резерв). Показывает, сколько процентов от вложенных денег объект возвращает в год за счёт аренды.

Пример: если Cap Rate 10%, то на каждый вложенный 1 млн ₽ объект приносит около 100 000 ₽ NOI в год.

Что такое DSCR?

+

DSCR (Debt Service Coverage Ratio) — отношение NOI к годовому обслуживанию кредита (проценты + погашение тела).

  • DSCR = 1,0 — NOI ровно покрывает кредит, запаса нет.
  • DSCR > 1,25 — комфортный запас для банка и инвестора.
  • DSCR < 1,0 — объект не покрывает кредит, нужны дополнительные средства.

Зачем нужна вакантность, если арендатор уже есть?

+

Вакантность в модели — это не текущий простой, а нормализированный резерв на будущие периоды без арендатора.

Даже при действующем договоре:

  • арендатор может уйти досрочно;
  • договор может закончиться;
  • может потребоваться время на поиск нового арендатора и ремонт.

Поэтому в долгосрочной модели всегда закладывают некоторый процент вакантности.

Почему Cash Flow может быть отрицательным?

+

Cash Flow — это деньги, которые остаются у инвестора после всех доходов, расходов и платежей по кредиту.

Отрицательный Cash Flow означает, что в этом году объект требует дополнительных вложений. Частые причины:

  • высокий кредит (большой ежемесячный платёж);
  • низкая ставка аренды;
  • высокие операционные расходы;
  • большая вакантность.

В таком случае инвестор должен иметь резерв средств на покрытие дефицита.

Что такое окупаемость объекта и окупаемость equity?

+
  • Окупаемость объекта — за сколько лет накопленный NOI покроет весь объём инвестиций (цена + расходы + ремонт + резерв). Кредит здесь не учитывается.
  • Окупаемость equity — за сколько лет накопленный Cash Flow после платежей по кредиту покроет собственные средства инвестора.

Если есть кредит, эти два срока почти всегда будут разными.

Зачем нужны три сценария?

+

Три сценария (консервативный, базовый, оптимистичный) показывают, как меняется доходность при разном уровне аренды и вакантности.

  • Консервативный — худший реалистичный вариант.
  • Базовый — наиболее вероятный.
  • Оптимистичный — лучший реалистичный.

Решение о покупке должно быть устойчивым хотя бы к базовому, а лучше и к консервативному сценарию.

Что такое «максимальная цена по Cap Rate»?

+

Это цена, при которой объект даёт именно ту доходность (Cap Rate), которую хочет инвестор.

Формула:

\[ \text{Макс. объём инвестиций} = \frac{\text{NOI}}{\text{Целевой Cap Rate}} \]

Из этой суммы вычитаются расходы на сделку, ремонт и резерв — получается максимальная цена покупки.

Что такое «максимальная цена по DSCR»?

+

Это цена, при которой DSCR не опускается ниже заданного минимума (например, 1,25).

Если цена выше, то:

  • кредит становится больше;
  • ежемесячный платёж растёт;
  • DSCR падает;
  • риск дефолта по кредиту увеличивается.

Как пользоваться вердиктом в отчёте?

+

Вердикт — это не просто «нравится / не нравится», а итог модели и Due Diligence.

  • Рекомендован — модель и проверки показывают устойчивую доходность и приемлемые риски.
  • Рекомендован с условиями — объект может быть интересен, но только при выполнении условий (снижение цены, изменение кредита, подтверждение аренды и т. д.).
  • Требует дополнительной проверки — недостаточно данных или есть критичные вопросы.
  • Не рекомендован — доходность, риски или цена не соответствуют требованиям инвестора.

Можно ли доверять расчёту без документов?

+

Без документов расчёт остаётся предварительной оценкой. Он полезен, чтобы:

  • понять порядок цифр;
  • оценить, стоит ли двигаться дальше;
  • подготовить вопросы продавцу и банку.

Для финального решения нужны договоры, счета, выписки, отчёты и проверки.

Что делать, если в отчёте много «красных» рисков?

+

Это сигнал, что сделка требует пересмотра. Возможные действия:

  • снизить цену покупки;
  • увеличить собственные средства;
  • изменить условия кредита;
  • улучшить арендные условия;
  • заложить больший резерв на расходы и вакантность;
  • в некоторых случаях — отказаться от сделки.
Made on
Tilda