Made on
Tilda
Специфика коммерции, Cap Rate, tenant mix, налоги, exit strategy. Полное руководство с разборами реальных кейсов 2025-2026
Коммерческая недвижимость — это бизнес, а не просто метры
Перепродажа коммерческой недвижимости кардинально отличается от жилой. Здесь вы продаёте не квадратные метры, а денежный поток, арендный контракт и бизнес-модель.
• Покупатель: частное лицо
• Оценка: цена за м² в районе
• Срок сделки: 2-4 недели
• Ликвидность: высокая
• Доходность: 6-10% годовых (аренда)
• Покупатель: инвестор, фонд, бизнес
• Оценка: Cap Rate, NOI, tenant mix
• Срок сделки: 2-6 месяцев
• Ликвидность: низкая/средняя
• Доходность: 10-18% годовых (аренда)
В этой статье разбираем специфику перепродажи коммерции: когда выходить из актива, как оценить объект, налоги, реальные кейсы и профессиональный инструмент «Сценарий выхода» от Агентства 403.
Тайминг в коммерции важнее, чем в жилой
Флиппинг коммерции: 20-35% за 12-24 месяца
Аренда + продажа: 12-18% годовых
Редевелопмент: 40-60% за 2-4 года
Ключевой арендатор съехал (потеря 30-50% дохода)
Высокая ротация (более 25% в год)
Падение качества арендаторов (C-класс вместо A/B)
Ваш объект: 8% Cap Rate
Рынок: 12-14% Cap Rate
Это значит: объект переоценён, пора фиксировать
Район изменился (офис → residential)
Трафик упал (retail теряет 15-20% в год)
Появились лучшие альтернативы (склад, logistics)
Ставки аренды не растут (0-2% в год)
Срок экспозиции: 6-12 месяцев
Много аналогов на витрине (3-5x больше нормы)
Профессиональный пакет для оценки перепродажи коммерции
Пакет инструментов для проверки коммерческого объекта перед покупкой под перепродажу. Рассчитайте цену входа, бюджет улучшений, сценарий продажи, ликвидность выхода и запас прибыли до вложения средств в сделку.
Этот инструмент поможет вам рассчитать все параметры сделки: от цены входа до запаса прибыли после уплаты налогов. Разберём, как использовать каждый блок на практике.
НДС, налог на прибыль, имущественный налог — как не потерять 20-30%
| Налог | Ставка | Когда применяется |
|---|---|---|
| НДС | 20% | При продаже коммерции (если продавец на ОСНО) |
| Налог на прибыль | 20% | Для юрлиц (разница между продажей и покупкой) |
| НДФЛ | 13-15% | Для физлиц (прибыль от продажи) |
| Имущественный налог | 0,5-2% | Ежегодно, от кадастровой стоимости |
| УСН (6%) | 6% | Для ИП и ООО на упрощёнке |
Важно: Проконсультируйтесь с налоговым экспертом до сделки. Ошибки стоят 20-30% прибыли.
Успешные и неудачные сделки: что пошло так, а что нет
Локация: Москва, спальный район, 1-й этаж ЖК
Объект: Retail, 150 м², без отделки
Период: 14 месяцев (январь 2024 — март 2025)
Вход: Покупка 35 млн + Ремонт 12 млн + Расходы 3 млн = 50 млн руб
Аренда: 12 месяцев × 300 тыс./мес = 3,6 млн руб (пока шёл ремонт и поиск арендатора)
Выход: Продажа 65 млн руб (Cap Rate 11%)
Прибыль: 65 − 50 + 3,6 = 18,6 млн руб (27% за 14 месяцев = 23% годовых)
Локация: Санкт-Петербург, центр, бывший офис
Объект: Офис, 800 м² → Апартаменты, 40 юнитов
Период: 28 месяцев (март 2024 — июль 2026)
Вход: Покупка 120 млн + Редевелопмент 80 млн + Расходы 15 млн = 215 млн руб
Выход: Продажа 40 юнитов × 8 млн = 320 млн руб
Прибыль: 320 − 215 = 105 млн руб (49% за 28 месяцев = 21% годовых)
Локация: Москва, Б-класс, 1200 м²
Объект: Офис, загрузка 60%
Период: 18 месяцев (январь 2025 — июль 2026)
Вход: Покупка 180 млн + Ремонт 25 млн + Расходы 10 млн = 215 млн руб
Планируемый выход: 250 млн руб (Cap Rate 9%)
Реальный выход: 200 млн руб (Cap Rate 11%, рынок требует 12-14%)
Прибыль: 200 − 215 = −15 млн руб (убыток)
Проверьте все 20 пунктов перед выходом на рынок
Сохраните в закладки, чтобы вернуться к чек-листу перед продажей
Источники данных
Примечания