Агентство 403 · Инструменты инвестора

Налоговый калькулятор недвижимости

Рассчитайте ориентировочный налог и чистый доход от аренды. Учтите простой, комиссии, операционные расходы и выбранный налоговый сценарий.

1. Тип объекта

Выберите формат объекта. От него зависят доступные налоговые сценарии и пояснения к расчёту.

2. Доход и расходы

Укажите среднемесячные параметры. Калькулятор покажет результат за месяц и за год.

₽ / мес.

Все платежи от арендатора или управляющей компании до удержаний.

%

Потеря дохода из-за простоя, отмен, неплатежей или сезонности.

%

Укажите 0, если комиссии отсутствуют или уже учтены в выплате.

₽ / мес.

Коммунальные расходы, обслуживание, ремонтный резерв и иные расходы собственника.

₽ / мес.

Например: страхование, бухгалтерия, маркетинг, кредитный резерв.

₽

Если указать цену, появится чистая доходность после налога.

3. Налоговый сценарий

Сравнение носит ориентировочный характер. Применимость режима зависит от статуса собственника, вида объекта, арендатора, региона и других условий.

Для НПД ставка зависит от статуса арендатора.

%

Укажите ставку, применимую к вашему сценарию.

Выберите базу только если понимаете правила её применения.

Версия методики: 2026. Калькулятор предназначен для ориентировочного моделирования налоговой нагрузки при аренде недвижимости. Он не является налоговой, юридической, инвестиционной или бухгалтерской консультацией. Перед сделкой, выбором режима или подачей декларации проверьте применимость правил к вашей ситуации у профильного специалиста.

Инвестиционный вывод

Проверьте экономику объекта после налогов

Введите параметры в калькуляторе выше. Здесь появится краткий вывод о чистом денежном потоке, налоговой нагрузке и факторах, которые требуют проверки.

Чистый Cash Flow / месяц —
Налоговая нагрузка —
Доходность после налога Добавьте цену

Что означает этот расчёт

Здесь появится разбор влияния вакантности, комиссий, операционных расходов и налога.

Калькулятор добавит рекомендации по выбранному режиму и данным, которые нужно подтвердить.

Здесь появятся риски, связанные с вакантностью, расходами, налоговой нагрузкой и доходностью.
Здесь появится персональный список действий до инвестиционного решения.

Получите полный инвестиционный отчёт по объекту

Рассчитайте не только налоговую нагрузку, но и NOI, Cap Rate, Cash Flow, DSCR, кредит, окупаемость, максимальную цену покупки, сценарии и риски сделки.

Получить полный отчёт

Методика расчёта

Как калькулятор учитывает налог в экономике объекта

Инструмент показывает ориентировочную налоговую нагрузку при сдаче недвижимости в аренду и её влияние на чистый денежный поток. Он помогает сравнить финансовые сценарии, но не заменяет налоговую, юридическую или бухгалтерскую консультацию.

1

Определяем доход после простоя

Валовый арендный доход уменьшается на вакантность, сезонность, отмены бронирований или другие периоды без поступлений.

2

Вычитаем комиссии и расходы

Калькулятор учитывает комиссии УК, агентов и площадок, а также OPEX: обслуживание, коммунальные платежи, ремонтный резерв и прочие расходы.

3

Моделируем налоговый сценарий

Налог рассчитывается по выбранному сценарию, после чего выводится ориентировочный Cash Flow и, при указанной цене, чистая доходность.

Частые вопросы

Сначала рассчитывается доход после простоя: валовый доход × (1 − вакантность). Затем из него вычитаются комиссии, операционные и дополнительные расходы. Получается условный NOI до налога. После расчёта налога калькулятор показывает чистый Cash Flow.

Если введена цена покупки объекта, годовой чистый Cash Flow делится на цену объекта — так определяется ориентировочная чистая доходность после налога.

В версии методики 2026 калькулятор использует ориентировочную прогрессивную шкалу НДФЛ для налогового резидента РФ: 13% для части годового дохода до 2,4 млн ₽, 15% — от 2,4 до 5 млн ₽, 18% — от 5 до 20 млн ₽, 20% — от 20 до 50 млн ₽ и 22% — для части дохода выше 50 млн ₽.

Инструмент не учитывает вычеты, другие виды доходов, особенности налогового статуса, льготы и индивидуальные основания. Для нерезидентов и нестандартных ситуаций используйте ручной сценарий либо консультацию специалиста.

В текущей версии НПД отображается только для сдачи жилого помещения. В модели применяется ставка 4%, если платит физическое лицо, и 6%, если арендатор — ИП или организация.

Для апартаментов, гостиничных номеров и коммерческих помещений не следует автоматически считать НПД применимым: необходимо отдельно проверить статус объекта и условия конкретной деятельности.

В базовой модели применяются ставки 6% для УСН «Доходы» и 15% для УСН «Доходы минус расходы». Для второго сценария дополнительно сравнивается расчётный налог с минимальным налогом 1% от доходов.

Ставки могут быть снижены региональным законодательством, а право учитывать расходы зависит от их вида, документального подтверждения и иных условий. При существенном объёме выручки также требуется отдельно оценить НДС и применимость специальных правил.

Нет. Первая версия калькулятора оценивает налоговую нагрузку на доход от аренды. Налог на имущество, земельный налог, НДС, налог при продаже объекта, ипотечные вычеты и региональные льготы будут вынесены в отдельные расширенные модули.

Калькулятор не выбирает налоговый режим за пользователя и не даёт налоговых рекомендаций. Он помогает увидеть разницу между введёнными сценариями и влияние налога на чистый денежный поток.

Выбор режима зависит от статуса собственника, вида объекта, характера дохода, региона, размера выручки, структуры расходов, договоров и иных условий. Перед решением следует подтвердить применимость режима у бухгалтера или налогового консультанта.

Налоговый калькулятор показывает влияние выбранного налогового сценария на доход после расходов. Инвестиционный калькулятор Агентство 403 позволяет оценить объект комплексно: NOI, Cap Rate, Cash Flow, Cash on Cash, DSCR, кредит, окупаемость объекта и собственных средств, сценарии, предельную цену покупки, риски и Due Diligence.

Версия методики: 2026. Расчёт носит исключительно информационный и ориентировочный характер. Агентство 403 не является налоговым консультантом, бухгалтером, оценщиком или юридическим представителем пользователя в рамках данного инструмента. Калькулятор не подтверждает право на применение налогового режима, ставки, льготы, вычета или порядка учёта расходов; не формирует декларацию и не заменяет персональную консультацию. Перед выбором режима, подписанием договора, покупкой, продажей или сдачей объекта в аренду рекомендуется проверить исходные данные, актуальные нормы законодательства и документы с профильным специалистом.
Made on
Tilda