Рассчитайте потенциальную доходность объекта, чистый операционный доход, срок окупаемости объекта и влияние кредитного плеча на собственный капитал.
Выбирайте модель по механике выплат в договоре с управляющей компанией. Перед расчётом уточните, от какой базы считается доход, какие расходы удерживаются и как работает программа после завершения гарантии.
Собственник получает финансовый результат после вычета комиссии УК, налогов, коммунальных услуг, маркетинга, резерва на обновление и других согласованных расходов.
После расчёта NOI собственник и управляющая компания распределяют чистую прибыль в определённой пропорции, например 70% собственнику и 30% оператору.
УК обязуется выплачивать фиксированную сумму или процент от цены апартамента независимо от загрузки и фактической выручки — в течение периода, указанного в договоре.
Договор устанавливает минимальный гарантированный уровень выплаты, но при успешной работе объекта собственник получает большую сумму по формуле фактического распределения прибыли.
Показывает, за сколько лет доход инвестора условно компенсирует полную цену приобретения апартамента. В расчёте не учитываются условия кредита.
Формула: стоимость апартамента ÷ годовой доход инвестора.
Показывает, за сколько лет первоначальный взнос может вернуться за счёт годового Cash Flow — то есть дохода после выплаты по кредиту.
Формула: первоначальный взнос ÷ годовой Cash Flow. Если Cash Flow отрицательный, этот показатель не рассчитывается.
